재건축부담금 완화된 내용으로 계산해 보자

재건축 시장의 여건 변화 등을 반영한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(재건축이익환수법)이 개정됨에 따라 재건축부담금의 부과기준이 완화하고, 1세대 1 주택 장기보유자 감경과 60세 이상 납부유예 규정이 신설되었는데요. 오늘은 그 주요 내용과 개정된 재건축부담금 계산에 대해 알아보겠습니다.

 

재건축이익환수법(재초환법) 개정 주요 내용

재건축 사업으로 인한 과도한 초과이익을 환수하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위한 재건축부담금이 그동안 집값 상승 등, 시장상황 변화에도 불구하고 예전 기준을 그대로 적용되고 있어 정비사업의 걸림돌로 작용하는 등 실수요자에게 경제적 부담이 가중되어 왔는데요.

이에 정부는 시장여건 변화와 부담능력 등을 고려한 부담금 수준을 개선하고 1 주택 장기보유 감면 및 고령자 납부유예로 부담금을 현실화합니다.

- 면제금액과 부과구간 개선

지난해 연말 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 개정안이 국회를 통과하면서 재건축 초과이익 부담금 면제 기준이 완화되는데요.(시행일 2024년 3월 27일)

 

부과되는 초과이익 부담금 면제 기준은 종전 3000만 원에서 8000만 원으로 높아집니다. 또한, 부과 구간은 2000만 원에서 5000만 원으로 확대 완화되며, 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤄집니다.

기존 초과이익 부과구간	개정된 초과이익 부과구간	개정된 부과율 및 부담금 산식
3천만원이하	8천만원	부담금 면제
3천만원 초과 ～5천만원 이하	8천만원 초과 ~ 1억3천만원 이하	8천만원 초과금액의 10% × 조합원수
5천만원 초과 ～7천만원 이하	1억3천만원 초과 ~ 1억8천만원 이하	(500만원 + 1억3천만원 초과금액의 20%) × 조합원수
7천만원 초과 ～9천만원 이하	1억8천만원 초과 ~ 2억3천만원 이하	(1,500만원 + 1억7천만원을 초과금액의 30%) × 조합원수
9천만원 초과 ～1억1천만원 이하	2억3천만원 초과 ~ 2억8천만원 이하	(3,000만원 + 2억3천만원 초과금액의 40%) × 조합원수
1억1천만원 초과	2억8천만원 초과	(5,000만원 + 2억8천만원 초과금액의 50%) × 조합원수

- 1세대 1 주택자 장기보유자 감면

주택을 장기 보유한 1세대 1 주택자에 대해서는 과도한 부담금으로 주거의 안정을 저해할 우려가 있어 보유 기간에 따라 부담금 최대 70%를 감경해 주는 제도가 신설됐는데요.

 

1세대 1 주택자 기준의 1세대는 조합원과 배우자, 주민등록표상 등재된 이들의 직계 존·비속으로 합니다.

다만, 동거봉양을 고려하여 주민등록표에 등재되어 있더라도 한 분이라도 60세 이상인 직계존속은 제외하되, 19세 미만 직계비속의 경우에는 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 봅니다.

또한, 상속·혼인 등으로 인한 보유한 기간이 ‘5년 이내’인 주택, 재건축사업 중 거주를 위한 대체주택, 취득 당시 공시가격이 3억 원 이하인 저가주택(투기과열지구 보유주택 제외)은 1체의 주택까지만 주택 수에서 제외합니다.

단, 재건축부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택의 취득일부터 ‘5년’ 이내, 대체주택은 부과종료일로부터 ‘3년’ 이내에 처분해야 합니다.

보유기간	6년	7년	8년	9년	10~15년미만	15~20년 미만	20년 이상
감면율	10%	20%	30%	40%	50%	60%	70%

 

- 고령자 납부유예

60세 이상으로서 1세대 1 주택자인 조합원은 주택 처분 시까지 납부유예(담보제공 시)를 신청할 수 있는데요.

신청요건을 충족한 조합원이 납부기한 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 신청서와 납부담보제공서를 제출하면 시장·군수·구청장은 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지해야 합니다.

 

그러나 납부유예 허가를 받은 조합원이 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우, 1세대 1 주택자 요건을 충족하지 아니하게 된 경우, 재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등에 해당되면 4 허가가 취소되며, 유예받은 부담금은 개발부담금의 납부 연기 시 적용되는 이자율을 적용하여 이자가 가산됩니다.

 

토지등소유자의 동의자 수는 어떻게?: 동의율 산정 기준

- 개선된 재건축부담금 사례

개선된 부과기준과 비용인정 부분 및 장기보유 감경제도를 적용하여 재건축부담금 산정사례(자료:국토교통부)

적용방식 구분		부담금
* 종전 법률 적용		1억 1,000만원/인
* 개정 법률(부과기준, 개시시점 변경) 적용		5,500만원/인
* 시행령 개정안 적용 (비용인정 확대)	신탁비용 반영 시	4,400만원/인
	신탁 + 공공임대 비용인정 확대(공시가격→감정가격)	2,800만원/인
* 장기보유 감면	6년~20년 보유 (1세대1주택)	840만원/인(20년)～ 2,520만원/인(6년)

 

마치며

오늘은 재초환법 개정에 따른 재건축부담금에 대한 주요 내용 및 부과기준이 적용된 부과사례에 대해 알아보았는데요. 조합원 1인당 재건축부담금 계산방법에 대해선 기존 부과기준으로 포스팅된 재건축 초과이익환수제 부담금 계산법을 참고하여 개선 확대된 부과구간에 대한 부과율을 적용하면 쉽게 산출할 수 있겠습니다.

 

재건축 초과이익환수제 부담금 계산법: 재건축부담금 합리화 주요내용