일조 확보를 위한 건축물의 높이는?: 일조권 사선제한 적용 기준

일조권이란 주거 등에서 햇빛을 쬘 수 있는 생활이익이자 권리를 말하는데요. 쾌적한 주거 생활을 위해서는 일조권을 보장받는 것이 중요하며, 신축하는 다세대주택, 다가구주택, 상가주택, 그리고 근린생활시설에 이르기까지 모든 건축물은 일조권 높이제한을 적용받습니다. 그래서 오늘은 일조 확보를 위한 건축물의 높이 제한인 '일조권 사선제한'에 대해 알아보겠습니다.

 

일조 확보를 위한 건축물 높이제한

일조권 높이제한인 일조권 사선 제한이라 하면 건축법상 전용·일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 각 정북 방향으로 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상을 띄우도록 한 규제인데요.

 

종전에는 일조권 높이제한으로 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터 높이 9m 이하인 부분은 1.5m 이상을, 높이 9m를 초과하는 부분은 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄우도록 하고 있었습니다.

이는 2012년 12월 건축법 시행령 개정으로 도입된 규정으로 일상의 많은 건축물이 사선형이나 계단형의 형태를 이루고 있습니다. 그러나 층간소음, 단열, 화재 등 각종 규제가 강화되면서 더 두꺼운 바닥구조와 설비 증가에 따라 층고는 지속적으로 높아지며, 천장의 공간 확대가 요구되어 왔습니다.

 

이에 2023년 9월 일조권 사선제한 적용의 기준 높이를 9m에서 10m로 상향하는 내용의 건축법 시행령이 개정되었습니다.

일조권 사선제한 완화 건축법 시행령 개정에 따라 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우는 정북(正北) 방향의 인접대지경계선으로부터 높이 10m 이하인 부분까지 1.5m 이상 띄우도록 해야 하며, 10m를 초과하는 부분은 건축물의 각 부분 높이의 2분의 1만큼 띄워야 합니다.

<건축 조례 개정 전(좌), 후(우) 일조권 사선제한 비교>(자료:서울시의회)

- 10미터로 상향된 이유

일반적으로 다세대주택이나 다가구주택을 신축할 때, 1층은 필로티구조로 주차장을 계획하는데요.

이때 기존의 일조권 사선제한으로 적용하면 1층 주차장 상부에는 단열재를 의무적으로 설치해야 하며, 주택의 설비배관 등을 설치하면 각 층은 3m로 할 때 1층의 층고는 3.2m 이상은 되어야 주차장법 규정을 만족할 수 있습니다.

그래서 3층의 일부는 4층 베란다 하부가 될 수밖에 없으며, 또 4층 베란다 하부는 단열재를 설치해야 하므로 3층의 일부는 천장고가 낮아질 수밖에 없는 상황입니다.

이렇게 기존규정은 인접 대지경계선으로부터 1.5m를 이격하고 9m 높이 안에 3층을 계획하기에는 무리가 많았습니다.

그래서 업계에선 9m에서 10m로의 개선은 충분한 두께의 바닥구조 설계와 스프링클러 설치 공간을 확보하는 등 소음과 단열 기준을 충족하기에 수월해질 것이라 전하고 있습니다.

또한, 주차공간 확보를 위한 1층 필로티 공간의 조성과 천장형 에어컨 설치, 층간소음 완화 등 주거 환경에서 많은 개선이 있을것으로 예상됩니다.

 

비록, 1m 차이가 별로 대수롭지 않다고 보일지 모르지만, 사람의 눈높이가 바닥으로부터 대략 1.6m임을 고려할 때 상부 공간의 개방감이 0.6m에서 0.9m로 50%가 증가하며, 3층까지 각 층의 천장 높이를 기존 2.2m에서 2.5m로 높여 주거 공간의 상품성을 높일 수 있다고 업계는 말하고 있습니다.

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참고) 공동주택의 일조권

주택이 갈수록 고층화 되면서 일조권에 대한 관심도 덩달아 높아지고 있습니다. 일조권이 우수할수록 쾌적한 생활환경을 갖출 수 있기 때문에 최근에는 같은 공동주택, 같은 평형이라도 일조와 조망에 따라 가격이 달라질 정도입니다.

노후된 단독주택 주거지를 아파트 단지로 재개발하는 경우, 기존보다 높은 건물이 들어서면서 인근 주택과 크고 작은 분쟁을 겪기도 하는데요.

 

공동주택에서의 적정한 일조량은 일 년 중 해가 가장 짧은 날인 동짓날을 기준으로 아침 9시부터 오후 3시까지 6시간 중 연속해서 2시간 이상, 혹은 아침 8시부터 오후 4시까지 6시간 중 연속은 아니더라도 최소 4시간 이상 햇볕을 쬘 수 있는 양을 말합니다.

이렇듯 아파트 환경에 대한 관심이 높아지면서 일조권과 조망권이 아파트 가격 프리미엄으로 여겨지고 있는데요.

일조 및 조망과 같은 환경권의 가치가 주택 가치의 20%에 달한다는 법원의 판결도 있듯이 일조권과 조망권이 실제로 주택가격을 형성하는 요인 중 하나로 인정받고 있습니다.

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마치며

오늘은 일조 확보를 위한 건축물의 높이 제한인 '일조권 사선제한'에 대해 알아보았는데요.

한편으로, 업계에서는 일조권 사선 제한 규제는 건축주가 자발적으로 햇빛이 잘 드는 남쪽 공간을 확보하는 것이 아닌 북쪽 공간을 확보하도록 잘못 규정되어 있어 계단형 건물을 만든 뒤 해당 공간에 베란다 등 공용공간을 만들도록 유도해서 인접 대지의 일조권을 침해하고 안전에 취약한 불법건축물을 양산하는 부작용이 있다며 일조권 사선제한을 없애야 한다는 주장도 있습니다.

 

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