재건축 초과이익환수제 부담금 계산법: 재건축부담금 합리화 주요내용

아파트 재건축의 활성화와 주택공급확대 및 조세저항의 완화 등을 목적으로 한 재건축 초과이익환수금액 감면방안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 가운데 재건축 단지의 불만이 쏟아지고 있습니다. 오늘은 재건축 초과이익환수금의 계산법과 재건축부담금 합리화방안의 내용은 무엇인지 알아보겠습니다.

목차

 

재건축초과이익환수제 계산

- 납부의무자

원칙적으로 재건축조합을 대상으로 부과되나, 조합이 이를 납부하기 위해서는 조합원별로 부담을 배분하게 됩니다.

- 재건축부담금 산정 방식

재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)〕× 부과율 = 재건축초과이익 x 부과율

• 개시시점 주택가액: 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액, 추진위원회 승인일 집값
• 정상주택가격상승분: 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액
• 개발비용: 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용
• 종료시점 주택가액: 조합원 준공 시 공시가격), 일반분양분 주택가격, 소형주택인수가격을 합산한 금액, 준공시 집값
• 부과율: 조합원 평균이익에 따라 0∼50%까지 누진적용(조합원 1인당 3천만 원까지 면제)

조합원 1인당 평균이익	부과율 및 부담금 산식
3천만원 초과 ～ 5천만원 이하	3천만원 초과금액의 10% × 조합원수
5천만원 초과 ～ 7천만원 이하	(200만원 + 5천만원 초과금액의 20%) × 조합원수
7천만원 초과 ～ 9천만원 이하	(600만원 + 7천만원을 초과금액의 30%) × 조합원수
9천만원 초과 ～ 1억1천만원 이하	(1,200만원 + 9천만원 초과금액의 40%) × 조합원수
1억1천만원 초과	(2,000만원 + 1억1천만원 초과금액의 50%) × 조합원수

- 재건축 부담금 예시

조합원수 200명,재건축 종료시점 주택가격은 2000억 원에 개시시점 주택가격 900억 원이라고 가정하고, 정상주택 가격 상승분 총 200억 원, 개발비용 600억 원, 조합원 수 200명인 재건축 단지가 있다고 가정 했을때

 

계산식에 대입하면 2000억 원-900억 원-200억 원-600억 원 = 300억 원

 따라서, 300억 원을 조합원수 200명으로 나누면 조합원 1인당 재건축 초과이익이 1.5억 원 됩니다.

이 1.5억 원은 부과율표에서 1억 1000만 원 초과((2천만 원 + 1.1억 초과금액의 50%) X 조합원수)에 해당되므로 초과금액 4000만 원의 50%인 2000만 원과 해당구간 부담금 2000만 원까지 합치면 조합원 1인당 재건축부담금은 총 4000만 원이 발생합니다.

 

재건축 초과이익환수제 도입 배경 및 진행 과정

재건축 초과이익환수법은 주택시장의 불안을 야기하는 재건축아파트의 투기수요를 억제하고 재건축과정에서 정상이익을 초과하여 발생하는 '초과이익'의 일부를 부담금으로 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 제정되었습니다.

집값이 급등한 지난 2006년 노무현정부 시절 도입되었으며 금융위기 이후 부동산 시장의 침체로 2012년부터 2017년 말까지 2차례 유예등을 거쳐 문재인 정부 들어 부활해 2018년 1월부터 다시 시행하게 되었습니다.

그러나 과도한 집값 상승으로 서울부터 수도권, 지방에까지 최고 수억 원의 부담금 예정액이 통보되자 과도한 재건축 부담금을 줄이거나 폐지해야 한다는 목소리가 커졌고, 이에 윤석열 정부는 시장 상황 변화에 불합리하며, 실수요자에게 과도한 부담금으로 작용할 수 있다며 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표합니다.

현재, 정부가 재건축 부담금 개선을 이유로 부담금 부과를 중단한 채 법 개정이 지연되고 있으며, 다시 집값이 떨어져 일시 중단되어 미실현된 이익에 대한 과세 논란과 부담금 부과 지연으로 조합 해산도 못하는 일이 발생하는 등 재건축시장의 혼란을 야기하고 있습니다.

- 재건축초과이익환수제의 논란

• 초과이익의 개념문제: 초과의 기준이 정상적인 기존주택가격 상승분인데 노동과 자본을 투입하여 생산한 재건축아파트 가격이 정상주택 가격보다 많이 상승하면 초과이익이라는 것은 잘못이라는 논리
• 환수의 개념문제: 환수의 뜻은 다시 거두어들임과 부적절, 불법적인 방법으로 획득한 것을 법적으로 회수하다는 의미를 내포하고 있는데 가격상승이 불법의 여지가 없음
• 징벌 과세: 미실현 이익에 세금을 부과하는 것은 징벌적 과세라는 비판

 

재건축부담금 합리화 방안 주요내용

개선 방안의 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 주택공급이 원활하도록 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 둡니다.

- 부과기준

주택가격 상승 등 여건 변화를 종합적으로 고려하여 면제금액을 현행 3천만 원에서 1억 원으로 상향하고, 부과율 부과구간도 기존 2천만 원에서 7천만 원 단위로 확대

부과율		면제	10%	20%	30%	40%	50%
초과이익	형행	0.3억 이하	0.3∼0.5억	0.5∼0.7억	0.7∼0.9억	0.9∼1.1억	1.1억 초과
	개선	1억 이하	1.0∼1.7억	1.7∼2.4억	2.4∼3.1억	3.1∼3.8억	3.8억 초과

- 부과개시시점

정비사업의 권리 및 의무를 부여받는 실질적인 사업주체는 조합이고, 부담금 납부 주체도 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려하여, 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정

재건축부담금 합리화 방안 부과기준(자료:국토교통부)

- 그 외 개선사항

공공기여 감면 인센티브

재건축을 통한 공공주택 매각대금은 부담금산정 시 초과이익에서 제외하여 공공주택 공급 확대 유도

실수요자 배려

• 1 주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도 신설하고 세대 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산하여 보유기간에 따라 감면율을 적용
• 1세대 1주택 고령자(만 60세 이상)는 담보 제공 조건을 전제로 상속․증여․양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예

보유기간에 따른 감면안
보유기간	10년 이상	9년 이상	8년 이상	7년 이상	6년 이상
감면율	50%	40%	30%	20%	10%
	* 준공시점 1세대 1주택자로서, 보유기간은 1주택자 기간만 인정

 

정부는 재건축부담금의 수준을 합리적으로 개선하기 위해 부과기준을 현실화하여 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 개정되었습니다. (시행일: 2024년 3월 27일)

아래에 재건축부담금의 개정된 주요내용과 계산법에 대해 관련내용을 다시 포스팅하니 참고하시기 바랍니다.

재건축부담금 완화된 내용로 계산해 보자

마치며

이렇게 오늘은 재건축 초과이익환수제도에 대해 계산방법 및 정부의 재건축부담금의 개선방안에 대해 알아보았는데요. 제도를 개선한다고 부담금 부과가 중단된 사이 일부 재건축 조합들은 혼란에 빠지거나 임대사업자등 관련된 여러 곳에서 불만이 나오고 있습니다.

개인적으로는 집값에 따라 부담금을 세금으로 걷을게 아니라 사업초기에 개발이익을 평가해서 공공시설이나 공공주택 건설등으로 개발이익을 환수한다면 조세저항도 줄이고 주택공급도 높일 수 있을 것이라 생각되네요

 

 

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