나지와 나대지: 양도시 중과세

일반적으로 우리는 비어있는 땅을 부를 때 나지 또는 나대지로 혼용하여 사용기도 하는데요.

의미는 비슷하지만 이 둘이 나타내는 땅은 조금 다르다고 하는데요. 오늘은 나지 와 나대지의 차이와 해당토지의 양도 시 중과세에 대해 알아보겠습니다.

 

나지는 나대지를 포함한다

'나지(裸地)'는 한자어로 '초목이 없는 발가벗은 땅’이라는 뜻으로 '벌거숭이 나(裸)'자에 '땅 지(地)'자를 쓰는데요.

'나대지(裸垈地)'는 나지라는 단어에 '대(垈)'자를 넣어 부동산에서 건축물과 연관되어 '지상에 건축물이나 구축물이 없는 대지'를 가리킬 때 쓰입니다.

 

단순히 이 풀이만 보더라도 나지는 나대지를 포함한다고 보여지는데요.

그럼 '대(垈)'는 어디서 왔을까요?

 

우리나라의 모든 땅, 토지는 각각 부여된 고유번호인 지번을 가지고 있으며, 주용도에 따라 구분된 명칭을 사용하고 있는데요. 이를 지목이라 하여 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시합니다.

 

• 지목이란 모든 토지를 주된 용도에 따라 전, 답, 대(垈), 하천, 주차장, 임야, 묘지, 잡종지 등 28가지로 구분하여 토지의 종류를 공적장부에 등록한 것을 말합니다.
• 지목 '대(垈)'란 건축물이 있거나 건축물을 건축할 준비가 되어 있는 토지를 말합니다.

일반적으로는 농지이지만 실제 경작이나 농업용으로서 사용하지 않고 비어있는 땅을 말할때말할 때 나지라고 하며, 지목이 대(垈)인 대지로서 건축물이나 구축물 등 정착물이 없는 땅을 말할 때 나대지라고 쓰입니다.

 

결국, 나지는 지목이 대인 토지만을 나타내는 것이 아니어서 부동산에서 토지를 분류할때 토지에 건물이나 기타 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지로 나타냅니다.

 

한편, 나대지는 지목이 대인 토지로서 지상권 등이 설정되어 있어 사법상 권리의 제한을 받는 토지로 나타냅니다.

 

 

임야에 농작물 경작하면 농지일까?

- 세법상 나대지

위에서 언급했듯이 토지의 용도는 지목으로 확인할 수 있듯이 용도에 맞지 않게 토지를 보유할 경우와 사업에 사용하지 않는 나대지 등은 비사업용 토지로 보아 세금에 불이익을 주고 있는데요.

• 비사업용토지란 법에서 정한 소정 기간 동안 토지 지목에 맞지 않게 사용하고 있는 토지

비사업용 토지는 토지에 대한 투기를 방지하고자 기본세율(6%~45%)에 10%가 가산되어 세율이 적용되며, 즉, 세율이 16%~55% 세율이 적용됩니다.

 

따라서 비사업용 토지를 양도하는 경우에 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%가 적용되며, 2년 이상의 경우엔 기본세율(6% ~ 45%)에 10%를 가산하여 양도소득세를 납부하게 됩니다.

 

또한, 장기보유특별공제 적용여부는 사업용 여부와 상관없이 적용되나 비사업용 토지는 보유기간이 3년 이상인 토지에 대해서만 매년 2%씩 최대 30%까지 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

오늘은 나지 와 나대지의 차이에서부터 양도 시 세율에 대해 알아보았는데요.

토지에 대한 투기를 방지하기 위해 용도에 맞지 않게 사용하는 토지뿐만 아니라 나대지도 비사업용토지에 해당되어 양도 시 10%가 추가 과세됩니다.

비사업용 토지의 판단은 해당 토지가 사업용 토지에 해당하는지를 먼저 판정하고 이에 해당하지 않으면 비사업용토지로 판단하므로 나대지를 보유하고 있다면 절세를 위해서 먼저 사업용 전환 여부를 검토하는 것이 방법이겠습니다.

 

 

 

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