도로와 대지의 은밀한 관계?: 대지 접도요건

개발에서 도로는 항상 먼저 나서는데요. 건축물을 지을 수 있는 땅인지 아닌지 확인하기 위해서 가장 먼저 검토해야 하는 것 중 하나는 해당 땅으로 진입할 수 있는 도로의 여부 일 것입니다. 그래서 오늘은 건축에서 도로와 대지의 은밀한 관계에 대해 알아보겠습니다.

 

「건축법」에서 대지

「건축법」에서 대지란 땅 중에서 건축물을 건축할 수 있는 토지를 말하고 있는데요. 모든 토지에 건축물을 건축할 수 있는 것은 아니며, 건축물을 건축할 수 있는 토지의 요건을 규정하고, 그 요건에 부합하지 않으면 건축행위를 할 수 없습니다.

- 건축할 수 있는 땅이란

• 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보관리법 )상 지목이 '대'이어야 합니다.
• 「건축법」에서 규정하고 있는 접도요건(제44조 대지와 도로의 관계)을 충족해야 합니다.

「건축법」제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. ② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

「건축법」에서 도로

「건축법」에서는 사람의 원활한 출입이 가능하도록 도로의 범위, 기능, 폭 등의 일반적인 도로요건을 규정하고 있으며, 지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우나 막다른 도로의 구조와 너비에 관해서도 예외적으로 규정하고 있습니다.

그래서 결론적으로 대지와 도로의 은밀한 관계를 정리해보면

• 도로 폭은 4m 이상이어야 합니다.
• 도로는 기존 도로뿐 아니라 설지 예정인 도로도 포함합니다.
• 도로는 차량의 통행뿐 아니라 사람의 보행이 가능해야 합니다.
• 대지는 4m 도로에 2m 이상 접해야 합니다.
• 연면적이 2,000m² 이상인 건축물(공장창고의 경우 3,000m²)의 대지는 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 합니다.
• 막다른 도로에만 접한 대지의 도로 너 미는 막다른 도로의 길이에 따라 10m 미만일 경우에는 도로 너비가 2m, 10m ~ 35m 미만인 경우에는 3m, 35m 이상일 경우에는 6m(도시 지역이 아닌 읍·면 지역은 4m)인 구조이어야 합니다.

「건축법」제2조(정의) 1항 11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

 

현황도로 어디까지 도로인가? : 현황도로를 이용한 건축허가

 

대지의 접도요건

대지의 접도 요건은 대지 안에 있는 건축물에 사람의 출입이 지장 없어야 하는 기본적인 개념에서 최소한의 요건을 정하고 있습니다.

• 대지는 2m 이상이 도로에 접하여야 한다.
• 도로는 사람과 차량이 통행할 수 있어야 한다.

따라서 토지가 도로에 접하여 있지 않거나 도로에 접한 부분이 2m 미만인 경우, 자동차 전용도로와 같이 사람이 통행할 수 없는 도로에 접한 토지에는 건축물을 건축할 수 없습니다.

- 예외적인 건축 인정

대지가 도로에 접하지 않은 경우라도 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지가 있어 사람들이 통행에 지장이 없다고 판단될 경우에는 건축이 가능합니다.

• 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
• 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 공지가 있을 경우
• 「농지법」 제2조 제1호 나목에 따른 농막을 건축하는 경우

예를 들어 해당 토지에 접해있는 광장의 경우, 도로가 아니지만 사람들의 출입에 지장이 없는 도로의 기능을 가지고 있다고 판단하여 건축이 가능합니다.

- 건축규모에 따른 접도요건

「건축법」에서는 건축물의 규모가 큰 경우에는 사람들의 출입이 많다고 판단하여 도로 폭과 접도 너 미를 사람들의 출입에 지장이 없도록 확대하여 규정하고 있습니다.

• 연면적 합계가 2,000m² 미만인 건축물의 대지는 4m 이상의 도로(자동차 전용도로 제외)에 2m 이상 접해야 합니다.
• 연면적 합계가 2,000m² 이상인 건축물(공장의 경우 3,000m²)의 대지는 너비 6m 이상의 도로(자동차 전용도로 제외)에 4m 이상 접해야 합니다.

마치며

오늘은 건축에 있어서 도로와 대지의 관계에 대해 알아보았는데요. 건축법상의 도로로 인정되는 여부는 그 토지에 대한 재산권의 행사와 밀접한 관계가 있습니다. 따라서, 건축 허가와 관련된 행정관청의 판단은 신중해야 할것입니다. 또한, 도로에 접해있는 것이 건축하려는 대지에 항상 유리한 것은 아니므로 토지 소유자들은 도로에 대한 이해가 중요하겠습니다.