임차권등기 설정된 집의 계약?: 임차권등기명령

역전세, 전세사기 등으로 인해 전세금을 제때 돌려받지 못하고 있는 세입자가 늘어나고 있는데요. 올해 들어 전세금을 지키기 위해 세입자들이 신청한 '임차권등기명령' 신청 건수가 지난해 같은 기간보다 58% 증가했다고 합니다.

'임차권등기명령'이란 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원의 명령에 따라 등기부등본에 미반환 된 보증금 채권이 있다는 사실을 공시하는 제도인데요.

오늘은 임차권등기명령에는 어떠한 효과가 있으며 임차권등기가 설정된 집 계약 시 주의할 내용은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

 

임차권등기명령의 효과

임차권등기명령제도란, 주택임대차 계약이 종료되었음에도 전세보증금이나 월세보증금을 임대인으로부터 돌려받지 못하는 경우에 이용되는데요. 임차인이 받을 보증금이 있다는 사실을 임차주택의 등기부등본에 기재하는 것을 임차권등기명령제도라고 합니다.

 

물론 보증금 전액을 못 주는 경우도 있지만 보증금에서 여러 가지 이유로 일부 금액을 제외하고 돌려주는 집주인도 많습니다.

파손이나 연체 등의 합리적인 설명이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않은 경우에는 일부 못 받은 보증금을 근거로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령은 비용과 절차면에서 세입자 혼자서 쉽게 신청할 수 있으며, 아래와 같은 효과가 있으므로 보증금 전액을 돌려받지 못하거나 부당한 이유로 보증금 일부를 떼고 돌려주는 경우에 고려해 볼 수 있습니다.

- 순위보전의 효력(대항력과 우선변제권)

세입자가 보증금을 보호받기 위해서는 대항요건(전입신고+점유)이 필요한데요. 임차인이 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

또한, 임차인이 임차권등기 시까지 대항요건을 상실하지 않고, 확정일자까지 갖추고 있었다면, 임차권등기 이후에 이사하여 전출신고를 하거나 다른 사람이 들어와 살더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

 

다만, 임차권등기가 완료될 때까지는 대항요건을 유지해야 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 만일 임차권등기 이전에 다른 사람이 들어와 살거나 주소를 이전했다는 등으로 세입자가 대항요건을 상실했다면, 임차권등기 시부터 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되는 것입니다.

 

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- 추가 피해예방 효과

우리는 집을 구하고 계약할 때 등기부등본을 확인할 텐데요. 이때 말소사항을 포함하여 등기를 확인할 경우 그 집이 과거에 임차권등기가 되었다가 말소된 흔적이 있다면, 집주인이 보증금을 잘 안 돌려준 사례가 있다는 의미가 됩니다.

 

따라서 등기부등본에 상습적으로 임차권등기가 반복된 적이 있다면, 집주인이 보증금을 제 때 안 돌려줄 확률이 높다고 판단할 수 있겠습니다.

- 심리적 압박 효과(임대인)

이렇듯 등기부등본에 기록이 남기 때문에 집주인들은 아주 싫어하는데요.

새로 들어오는 세입자는 반드시 등기부등본을 보는데, 만약 그 집에 임차권등기가 되어 있다면 들어오지 않을 뿐만 아니라 말소되었다 하더라도 말소사항이 남기 때문에 보증금을 잘 안 돌려주는 임대인으로 낙인찍히기 때문입니다.

 

또한, 임대차보호법에서 임차권등기 말소는 보증금 반환 의무와 동시이행관계에 있지 않기 때문에 보증금 반환의무가 임차권등기 말소 보다 먼저 이행되어야 하며, 이에 집주인의 입장에서는 자신의 소유권 행사에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

임차권등기가 설정된 집

새로 구한집이 임차권등기가 설정된 집이라면 계약 시 주의가 필요한데요.

법에 정해진 기준금액 이하의 소액임차인은 임차 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금의 일부를 최우선적으로 변제받을 수 있지만, 전 세입자가 임차권으로 등기된 집에 전입한 새로운 임차인은 보증금이 소액이어도 최우선변제 대상이 되지 않기 때문입니다.

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이런 이유로 임차권이 설정된 집은 새로운 세입자를 구할 수 없으며, 임차권등기가 말소되더라도 기록이 남게 되므로 세입자를 구하는데 어려워질 수 있습니다.

 

따라서 임차권등기가 걸려 있는 집은 당연히 계약해서는 안 되며, 그래도 계약을 하고자 할 때에는 필수적으로 임차권을 말소하는 조건으로 계약을 해야 합니다.

 

오늘은 임차권등기명령의 효과와 주의사항에 대해 알아보았는데요. 일반적으로 전세금보증보험에 가입한 경우에는 임차권등기명령 신청을 통해 임차권 등기 완료 후 보증보험 이행 청구로서 보증금을 반환받을 수 있겠으며, 전세보증보험에 가입하지 않은 경우에는 임차권등기가 말소되지 않고서는 매매나 재임대가 불가하므로 이런 심리적인 압박으로 인해 집주인은 보증금을 돌려줄 것입니다.

그럼에도 불구하고 보증금 돌려받기에 실패했다면 보증금반환소송을 제기해 판결을 받아 강제집행 할 수밖에 없습니다. 다만, 보증금반환소송은 판결까지 시간적, 경제적 부담이 따르는 만큼 신중히 고려해야 하겠습니다.