인도명령 명도소송 차이 어떻게 다른가? : 부동산을 온전히 확보하기 위한 방법

법원경매로 시세차익을 기대하고 복잡한 과정을 거쳐 부동산을 낙찰받았으나 당해 부동산에 임차인이나 점유자가 있을 경우 어떻게 해야 될까요? 또한, 점유자와 원만하게 명도 합의가 되지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 낙찰받은 부동산에 점유자가 있을 경우 부동산을 온전히 확보하기 위한 방법인 인도명령과 명도소송에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

부동산경 인도명령

인도명령이란 법원 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 완납하고 절차에 따라 소유권을 취득하였으나, 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우 부동산의 인도를 강제집행할 수 있는 법원의 명령입니다.

인도명령은 경매절차에 특수한 간이 절차로써 이를 통하면 별도의 소송을 거치지 않더라도 바로 점유자에 대하여 강제 퇴거 조치할 수 있습니다. 그리고 인도명령이 나오는 기간도 통상적으로 2~4주 정도로 빠릅니다. 그러나 강제집행을 하게 되어도 법원 집행관 없이 문을 열어선 안 되며, 낙찰자가 직접 문을 열게 되면 주거침입죄, 절도죄, 재물손괴죄 등 형사처분 빌미가 될 수 있습니다.

- 인도명령 대상자

• 채무자와 소유자
• 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자
• 선순위임차인 중에서 배당을 모두 받은 임차인
• 가장(거짓된) 유치권자

점유를 이전 받기 위한 인도명령 신청은 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청하여야 하며, 이 기간이 경과되면 채무자나 대항력 없는 임차인 등에게도 명도소송 절차를 거쳐야 하므로 주의하여야 한다.

 

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부동산경매 명도소송

명도소송은 말 그대로 소송입니다. 당사자간의 대화나 합의에 의하여 원만한 해결이 되지 아니할 경우 법원에 제기하여 집행권원을 얻은 후 강제로 점유를 이전받도록 하는 절차를 말합니다. 이는 별도의 소송을 제기하므로 원고와 피고 간에 다툼이 있을 수도 있고, 시간과 노력, 그리고 비용이 많이 듭니다.

- 명도소송 대상자

• 낙찰자에게 대항할 수 있는 자
• 인도명령 대상이 아닌 자
• 선순위임차인, 적법한 유치권자
• 선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 자

부동산경매에서 주로 부동산 인도명령 신청기간(매각대금 납부 이후 6개월 이내)이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 부동산의 점유를 넘겨달라 소송하는 것을 말합니다. 또한, 공매는 인도명령의 대상이 아니며 협의가 되지 않으면 명도소송울 진행해야 합니다.

 

대항력 있는 임차인의 경우 주의할 점

• 대항력 있는 임차인으로부터 점유를 이전받기 위하여서는 명도소송을 제기하여야 하나, 대항력 있는 임차인은 제삼자에 대하여 원래 자신의 계약기간 동안 임대차관계를 그대로 유지할 것을 주장할 수 있으므로 계약기간이 끝나기 전에 제기하는 명도소송은 실익이 없습니다.
• 대항력 있는 임차인이 자신의 전세금(또는 임대보증금)에 대하여 법원에 배당요구 신청을 하였으나 보증금 중 일부금액이라도 반환 받지 못한 경우 그 임차인은 자신의 전세금 전부를 반환받을 때까지 새로운 소유자(낙찰자)에게 점유를 이전해 주지 않을 권리가 있습니다.

- 인도명령과 명도소송의 차이

구분	인도명령	명도소송
분류	신청 사건	소송 사건
시기	매각대금 납부후 6개월 이내	매각대금 납부 후 명도받을 때까지
신청대상	점유권한이 없는 모든 점유자	- 매각대금 납부 후 6개월이 지난 인도명렁대상자 - 점유권한이 없지만 점유권을 주장하는 유지권자등
신청방법	인도명령신청서를 법원 경매계에 접수	명도소송 고소장을 작성히여 해당 법원 민사관에 접수(경매계에서 이관)
소요기간	신청후 2~3주후(약 15일)	평균 5~6개월(응소방법 등에 따라기간 달라짐)
집행과정	채무자(소유자)등 점유권한이 없는 점유자는 심문없이 진행	- 재판 절차에 따라 진행 - 준비서면, 답변서 제출, 증인신문, 검증절차 등 - 법률대리인(변호사) 도움 필요
구비서류	인도명령결정문,집행문부여,송달증명서	승소판결문, 송달증명서, 집행문부여신청, 확정증명원
집행비용	인지대, 송달료, 강제집행시 수수료와 비공식 경비	- 인지대, 송달료, 소송경비 및 강제집행시 경비 등 - 소송대리인(변호사) 선임할 경우 선임비용

 

마치며

오늘은 법원경매에 있어서 낙찰받은 부동산에 점유자가 있을경우 부동산을 온전히 확보하기 위한 인도명령과 명도소송에 대하여 알아보았습니다. 경매를 하는 데 있어 가장 어려운 것을 꼽으라고 한다면 다들 '명도(明渡)'라고 대답을 많이 합니다. 결국, 가장 좋은 방법은 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하여 점유자가 인도명령 송달을 받게 되면 심리적으로 위축되기 때문에 이럴 때 점유자와 적절한 보상(이사 비용 등)을 협의하여 명도 하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 만약, 그래도 합의가 이뤄지지 않았을 경우에는 강제집행을 진행하면 될 것입니다.