아파트 대지권의 의미

마음에 드는 아파트가 있어 등기를 떼보니 건물 소유권만 명기돼 있고 토지 소유권인 대지권이 비어 있는 경우가 종종 있는데요.

대지권이 없다는 게 무슨 의미일까요? 또 주위에선 대지권 없는 물건은 매입하거나 경매에 참여할 때는 주의하라고 하는데 괜찮을까요? 오늘은 아파트 대지권의 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트 대지권 의미

아파트의 경우, 등기부등본을 열람해 보면 물건의 소재지와 그 내용을 표시하는 표제부에는 대지권의 목적인 토지라 하여 1동의 건물을 떠 받치고 있는 대지 전체에 대해 표시하는 란이 있고, 그 밑에 해당 특정 호수에 지분비율형식으로 토지를 표시하는 란이 있는데 이 부분이 바로 대지권을 나타냅니다.

 

대지권이란 건물 없이 땅만 존재하는 토지에는 없으며, 공동주택, 오피스텔, 상가와 같은 집합건물 형태에서 구분소유자가 해당 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말하는데요.

 

대지권은 왜 집합건물에만 있는 것일까요?

쉽게 예를 들면 200평의 대지 위에 50세대 아파트를 지어 분양하였다고 가정했을 때 해당 아파트의 50세대 각 구분 소유자는 200평의 토지를 나눠가져야 합니다.

 

그런데 건물이 앉아 있는 토지를 특정 부분별로 쪼개어 각각 나눠가지는 것은 현실상 불가능하기에 해당 대지에 대해 지분을 나누어 대지권이라는 권리를 나눠 갖는 것입니다.

즉, 위에서 예를 든 200평 토지의 50세대 아파트라면 각 구분소유자는 4평만큼의 대지권 비율을 가지게 되는 것입니다.

- 대지권등기

집합건물에서 구분건물의 소유자는 전유 부분을 소유하기 위하여 건물의 대지를 사용할 수 있는 권리를 가져야 하는데 이를 '대지사용권'이라 합니다.

 

때때로 대지사용권은 규약에 다른 규정이 있으면 분리 처분도 가능하지만 원칙적으로 대지권은 전유 부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.

따라서 구분소유자는 전유 부분과 분리하여 대지권을 처분할 수 없으며, 전유 부분과 일체로 처분되어야 하는 대지사용권에 관한 권리관계의 건물 등기기록을 '대지권등기'라 합니다.

 

다시 말해 건물등기부에 대지권 등기가 되어 있으면 그 후부터는 전유 부분과 대지권은 일체가 되어 처분되고 대지권은 전유 부분의 처분에 종속되어 전유 부분의 처분에 따르게 됩니다.

그래서 건물 부분을 매도하면 별도의 약정 없이도 대지권도 함께 매도되는 것이고, 또 건물 부분에 저당권이 설정되면 대지권도 저당권의 범위에 포함됩니다.

 

결론적으로 아파트와 같은 집합건물에서 구분소유자의 온전한 소유권 행사를 위해서는 전유 부분과 대지권 등기가 모두 되어야만 가능할 것입니다.

 

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- 대지권 미등기

아파트에 대지권 미등기가 발생하는 경우들에는 여러 가지 사정에 의해 발생할 수 있는데요.

대지사용권이 애초부터 없는 건물도 있으며, 행정절차가 늦어지거나 토지 자체의 권리관계가 복잡하여 권리관계가 해결될 때까지 대지권등기가 지연되는 경우 등 아주 다양합니다.

보통 재개발 아파트의 경우는 소유자에게 대지에 대한 사용권은 있으나 등기부 등본에 대지에 대한 권리가 표시돼 있지 않은 경우가 종종 있는데요.

이는 아파트를 지을 때 정비사업의 일환으로 환지 또는 합필 등의 토지구획 정리가 지연되는 경우로, 나중에라도 아파트 소유자는 대지권을 취득합니다.

다만, 대지권 미등기 아파트 인지 모르고 매입한 경우에는 추후 등기 시 비용이 발생할 수 있습니다.

 

오늘은 아파트에서 대지권이란 무엇이고 그 의미에 대해 알아보았습니다.

종종 대지권 미등기 아파트가 경매로 나오는 경우가 있는데, 이는 주로 분양대금을 미납해 시행사가 대지권을 이전해 주지 않는 경우로서 미납 분양대금을 고려하지 않고 낙찰받았다가는 대지권등기를 못해 매매는 물론 임차인도 들이기 어려운 상황이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

 

 

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