로또 아닌 로또?!: 분양가상한제 지정 및 의무

서울 강남권에서 분양하는 아파트는 '로또 청약'이라 불리며, 그 차익이 적게는 수억 원 에서 많게는 10억이 훌쩍 넘는 어쩌면 로또보다도 더한 로또인데요. 이런 현상은 아파트가 '분양가 상한제'를 적용받으며 분양가가 주변 아파트 시세보다 훨씬 싸게 책정되면서 생긴 것입니다.

그럼 이런 분양가상한제 아파트는 어떻게 정해지는 걸까요? 오늘은 분양가상한제 대상 및 지정기준은 무엇이고, 분양가상한제 아파트의 의무에는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

분양가상한제 아파트

분양가상한제는 고 분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 새 아파트 분양가를 땅값과 건축비 등을 더해 일정 금액 수준 이하로 설정하여 제한하는 제도인데요.

 

1997년에 처음 도입되었으며, 이후 1999년 분양가 전면 자율화로 사라졌다가 집값이 치솟고 고분양가 논란이 끊이지 않자 주택시장의 불안을 잠재우기 위해 2005년 3월, 분양가 상한제는 다시 도입됩니다.

 

이후 2017년부터는 공공택지뿐만 아니라 민간택지에도 분양가 상한제가 확대 적용되었으며, 현재는 공공택지와 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 및 용산구 등 규제지역 내 민간택지에서 지어지는 공동주택은 분양가 상한제가 적용됩니다.

 

이렇게 주택가격의 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 실수요자들이 적정한 가격에 주택을 구입할 수 있는 반면, 건설업계는 주택을 꺼려하여 공급은 줄어들고 이내 시세차익을 노린 투기 수요는 늘어나 주택가격은 다시 올라가는데요.

하지만 다시 주택공급을 늘리려 분양가를 자율화하면 분양가는 급상승하여 결국 주택가격이 높아지는 결과를 가져옵니다.

- 적용 대상 및 지정 기준

그럼 분양가상한제가 적용되는 대상에는 어떤 주택들이 있을까요?

 

모든 공공택지개발지구에서 건축되는 공동주택은 분양가상한제가 적용되며, 민간택지 중 분양가상한제 지정 지역에서 건축되는 공동주택도 분양가상한제 적용을 받게 됩니다.

다만, 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 공급물량, 30세대 미만 주택 등은 분양가상한제 적용대상에서 제외됩니다.

분양가상한제의 지정기준은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 규제지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역이면 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정하게 됩니다.

• 분양가가격 상승률 : 직전 12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과
• 청약경쟁률 : 직전 2개월 모두 5대 1(국민평형규모는 10대 1) 초과
• 주택거래량 : 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가

즉, 공공택지 내 공동주택은 의무적용되며, 민간택지의 경우는 필수요건인 투기과열지구로서 분양가격, 청약경쟁률, 주택거래량의 3가지 선택요건 중 한 가지라도 충족하고, 그 지역이 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역이면 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가상한제 적용지역으로 지정되는 것입니다.

아파트 분양가는 어떻게 산정하나? : 분양가격은 내려가지 않는다.

- 분양가상한제 아파트의 의무기간

분양가상한제가 적용된 아파트를 분양받은 경우에는 기존 시세보다 낮은 주택가격으로 분양받기에 부동산 시장의 안정을 위하여 몇 가지 제한사항이 있는데요.

전매제한 기간

전매제한은 청약으로 주택을 분양받은 후 일정기간 동안 주택을 매매할 수 없는 것을 말하는데요. 입주자로 선정된 날(당첨자 발료일)로부터 수도권의 경우는 3년, 비수도권의 경우는 1년 동안은 매매가 금지되어 있습니다. 즉, 분양권 상태에서 최대 3년 동안은 다른 사람에게 팔 수 없습니다.

거주의무(실거주의무) 기간

실거주의무는 분양가상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주시점에서 2~5년간 직접 거주해야 하는 규정인데요. 다만, 부동산 시장의 위축을 막기 위해 실거주 입주 시점을 최초 입주가능일부터 3년간 유예하고 있습니다.

재당첨제한 기간

재당첨제한은 청약에 당첨된 세대의 구성원 전원이 일정기간 동안 주택 청약에 당첨될 수 없는 것을 말하는데요. 당첨자 발표일로부터 10년간은 다른 청약에 당첨될 수 없습니다.

분양권 전매제한이 무엇인가요? 실거주의무는?

 

오늘은 분양가상한제의 지정기준과 의무기간에 대해 알아보았는데요.

최근 분양가상한제 아파트가 로또아파트로 청약 광풍이 불고 있지만 신청자격이나 현금 동원 등에 많은 제약이 있어 누구나 구매할 수 있는 로또 복권에 비하면 그들만의 리그 같습니다.

주택가격의 급등을 막고 주택 시장의 안정을 위해 도입된 분양가상한제가 오히려 투기 심리를 조장하고 집값을 자극하기에 하루빨리 도입 취지에 맞는 분양가상한제 제도의 개선이 필요하겠습니다.