월세를 못 낼 때 보증금에서 차감?!: 임대차보증금의 성질

고금리, 고물가에 경기가 어려워지면서 경제적으로 취약한 가구는 월세를 못 내거나 연체하는 상황이 많이 발생하는데요.

일정 계월분의 월세를 장기간 밀리기라도 하면 임차인은 계약 해지와 퇴거요청을 당하기도 합니다.

그런데 밀린 월세를 보증금에서 차감할 수는 없을까요? 오늘은 월세 보증금의 법적 성질과 월세를 못 낼 때 보증금 차감에 대해 알아보겠습니다.

 

월세 보증금을 내는 이유

우리 민법에서 임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 '차임'을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약인데요.

 

여기서 '차임'이란 말은 월세, 보증부 월세, 사글세, 연세 등 여러 가지 용어로 사용되기도 합니다.

이렇게 차임이란 말은 여러 가지 뜻을 포함하고 있는 개념으로 임차인이 차임을 지급하는 방법에 따라 순수하게 월세만 내는 경우, 보증금과 월세를 내는 경우(보증부 월세), 순수하게 보증금만 내는 경우(전세)로 나눌 수 있습니다.

 

결국, 차임을 보통 월 단위로 내다보니 '월세'라고 통칭하여 쓰는 것입니다.

- 보증금의 성질?!

그럼 임대차에서 보증금이 지급된 보증부 월세의 경우 보증금을 예치하는 이유는 무엇일까요?

 

일단, 임대차보증금에 대한 법적 성질에 관한 판례는 “부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종류 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다”라고 하고 있는데요.

 

말이 조금 어렵죠?

다시 쉽게? 말하면, 임대차 보증금은 임차인이 월세를 내지 않았을 때, 또는 임대한 부동산을 훼손하였을 때를 대비해서 일정정도 금액을 예치하는 금액을 말합니다.

 

즉, 임대차보증금은 차임이나 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임대인에게 교부되는 것으로 그 효력의 발생이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무는 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 성질의 것입니다.

 

따라서, 임대차 종료 시 임대인은 보증금에서 연체된 월세 등을 공제하고 임차인에게 지급하면 됩니다.

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- 월세를 보증금에서 공제

많은 사람들은 월세를 연체했더라도 보증금이 있으니 연체한 월세는 거기서 공제하면 될 것이라고 생각하고, 보증금이 있으니 연체로 인해 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 생각하는 경우가 있는데요.

 

하지만 법적으로는 그렇지 않은데요.

법원의 한 판례는 “임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다”라고 하였습니다.

 

또한, "특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다."라고 하고 있습니다.

즉, 임대인이 승낙하지 않는 한 보증금과 월세는 별개의 것으로, 임대차 계약기간 중에 임차인은 보증금에서 월세의 공제를 주장할 수 없으며, 보증금이 남아 있더라도 주택의 경우는 월세 연체액이 2개월분에 달하면 임대인이 임대차계약을 일방적으로 해지하고 주택의 명도를 청구할 수 있습니다.

 

오늘은 월세 보증금에 대한 법적 성질과 보증금에서의 월세 차감에 대해 알아보았는데요.

이렇게 임대차 계약기간 중에 보증금에서 연체차임을 공제할 것인지 말 것인지의 선택은 임대인이 선택하는 사항으로 임차인이 강요할 수는 없으며, 이런 상황이 발생하면 임대인과 협의하여 진행되어야 합니다.

 

 

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