아파트분양가, 오르는 이유는?: 그럼 언제까지?

올해 상반기 정부의 여러 규제 완화에 힘입어 '청약'의 흥행이 잇따랐으나, 최근엔 높은 분양가 부담으로 계약 해지로 이어지고 있다고 합니다. 이렇게 고금리 및 공사비 인상으로 아파트분양가 상승이 지속되고 있는데요. 오늘은 이 분양가격이 오르는 이유는 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트분양가 상승 원인은?

2022년 하반기 이후 아파트 매매가격의 하락세가 지속되고 있는 주택가격 추이와는 다르게 아파트 분양가격은 오히려 크게 오르고 있습니다. 분양가격에 대한 규제 완화와 원자재가격 및 금리 인상 등에 따른 원가 상승으로 분양가격이 과거 대비 크게 상승하고 있습니다.

- 분양가격에 대한 규제 완화

분양가격에 대한 규제 완화내용을 보면 2021년에 두 차례에 걸쳐 고분양가 심사 및 관리 제도 개선을 통해 시세를 반영하였고, 2022년 6월 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 통해 분양가격 상승 한도를 확대했으며, 2023년 1월 민간택지 분양가상한제 해제를 통해 분양가격 제한을 해제하였습니다.

그동안 분양가 제도를 시세에 근접할 수 있도록 평가 지표가 개선되면서 분양가격 상승 가능성이 확대되었습니다.

시행시기	정책	완화 내용
2012년 2월, 9월	고분양가 심사 및 관리제도	분양가격 심사기준 개편으로 시세 반영 합리화
2022년 6월	분양가격 합리화 방안	필수 지출 비용 및 자재가격 상승분 적정 반영
2023년 1월	분양가상한제	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 외 전면 해제

- 대출 규제 완화, 지역별 개발 호재

아파트 매매가격은 하락세가 지속되는 반면, 대출 규제 완화와 더불어 지역별 개발 호재 등이 있는 단지를 중심으로 청약 수요가 증가했습니다.

주택가격 하락폭이 둔화되면서 급락에 대한 불안감이 줄어들자 개발 호재가 많고 향후 주택가격 상승의 기대감이 큰 서울을 중심으로 수요자들이 적극적으로 청약에 참여한 것으로 나타났다고 합니다.

특히, 서울의 경우 중도금 대출 한도 폐지로 인한 매수 여력 증가와 전매 제한 완화 등이 수요 증가에 큰 영향을 미쳤습니다.

 

아파트 분양가는 어떻게 산정하나? : 분양가격은 내려가지 않는다.

규제 완화 내용	변경 내용
중도금대출 보증금액 변경	12억 원 → 폐지
특별공급 분양가격 기준 폐지	9억 원 → 폐지
1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무	입주 가능일로부터 2년 → 폐지
무순위 청약 자격 요건	무주택자 → 폐지
전매 제한 완화	수도권 최대 10년 → 3년 비수도권 최대 4년 → 1년

- 건설원가 등 사업비 증가

우크라이나-러시아 전쟁에 따른 각종 건축 원자재가격 상승과 코로나19 이후 인력 감소에 따른 임금 상승, 금리 인상에 따른 자금 조달 비용 증가 등 주택 건설에 필요한 기본적인 항목들의 가격이 과거 대비 크게 상승하였습니다.

이렇게 건설원가 및 임금 상승, 금리 인상에 따른 비용 증가 등 기본적인 사업비가 증가하면서 분양 가격 상승세가 지속되고 있으며, 향후 추가 상승도 불가피한 상황입니다.

• 주택 경기 침체와 금리 인상, 원자재가격 상승이 맞물리면서 분양 수요 위축으로 미분양이 늘고, 대출 원리금 상환이 지연되어 PF대출 현금흐름에 문제가 발생하고 있습니다.
• 건설원가가 상승하여 공사비가 증가하면서 건설사와 조합 간 갈등이 격화되고 있습니다.
• 분양가격 산정 및 공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등으로 분양 일정이 지연 거나 연기하면서 분양물량이 급감하고 있습니다.

 

분양가 상승은 언제까지 이어질까?

급격한 인플레이션과 금리 인상으로 주택경기가 위축되고 공시비 인상 및 비용 부담 등으로 분양시장이 위축되면서 주택 사업 추진에 대한 갈등과 고민이 증가하여 분양가 상승은 지속되고 분양 지연은 불가피할 것으로 예상됩니다.

- 분양 지연의 주요 원인

• 건설원가 상승으로 공사비가 증가하면서 건설사와 조합 간 갈등이 격화되고 있습니다.
• 주택가격 하락 및 분양가격 상승에 따른 시세 차익 감소로 미분양 증가가 예상됩니다.
• 분양가격 상승에 청약 수요가 위축되어 미분양 우려가 높아지면서 적정한 분양가격 산정에 어려움을 겪고 있습니다.
• 금리인상, 분양 수요 위축으로 미분양이 증가하여 PF대출 상환지연 등의 현금 흐름에 문제가 발생하고 있습니다.
• 미분양 증가로 자금 사정이 좋지 않은 건설업체의 경우 재무 건전성 악화로 건설업체 도산으로 이어질 수 있습니다.

위와 같이 분양가격 산정 및 공사비 갈등, 미분양 증가 우려 등이 분양 지연의 주요 원인이겠습니다.

마치며

오늘은 주택 가격의 침체에 분양가격이 오르는 이유에 대해 알아보았는데요. 우크라이나 전쟁과 이스라엘 전쟁으로 인한 우너자재 공급망 불안정으로 원자재 가격의 상승이 계속되고 있습니다. 또한 인플레이션을 누르기 위한 금리 인상으로 대출 비용이 지속적으로 상승하고 있습니다. 이에 아파트 분양가 상승은 피할 수 없는 현실이 되고 있습니다. 결국, 주택 공급 부족은 주택시장 불안으로 이어질 수 있으며, 주택의 공급은 오랜 기간이 소요되는 만큼 미리 관리하고 대응하는 것이 필요하겠습니다.

 

 

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