아파트 의무화, 의무관리대상 공동주택은?

사전적 의미로 의무란 사람으로서 마땅히 하여야 할 일 또는 규범에 의하여 부과되는 부담이나 구속이라고 되어 있는데요. 우리나라의 주된 주거형태인 아파트에도 이런 의무가 있다고 합니다. 그래서 오늘은 의무를 지켜야 하는 아파트, 의무관리 대상 공동주택에 대해서 알아보겠습니다.

 

아파트 의무화

우리나라 「공동주택관리법」에서는 공동주택의 관리에 대한 사항을 정하고 공동주택을 투명하고 안정하게 효율적으로 관리할 수 있게 하고 있습니다. 그럼 공동주택은 어디까지가 공동주택일까요?

 

「주택법」에 따르면 공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이라고 정의하고 있으며, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 이에 해당합니다.

그래서 우리가 사는 공동주택인 아파트에서, 법이 정한 의무는 의무자의 의사와 관계없이 반드시 이행해야 하며, 강제성을 가지고 이를 위반하게 되면 과태료 등의 처벌을 받습니다.

- 의무관리대상 공동주택

그럼 의무를 지켜야 하는 대상 아파트는 어떤 기준을 가져야 할까요?

• 300세대 이상의 공동주택
• 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
• 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 공동주택
• 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
• 위에 해당하지 아니하는 공동주택 중 공동주택 중 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 공동주택

이러한 의무관리대상 공동주택은 일정 규모 이상의 공동주택으로서 전문적인 관리를 위해 입주자대표회의를 통해 주택관리를 강화하고 입주자 등의 주거 수준 향상을 돕기 위해 도입되었다고 합니다.

그래서 입주자 등이 입대의를 통해 해당 공동주택을 효율적으로 관리하고, 그 의결사항에 대해서는 자율적으로 심의하도록 정하고 있습니다.

또한 주택관리사를 관리사무소장으로 무조건 두게 되어있고, 외부회계감사 의무, 관리규약 제정, 관리비 공개 등 공동주택관리법에 따른 여러 의무가 부과됩니다.

 

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- 의무관리대상으로 전환되는 공동주택

의무관리 대상이 아닌 공동주택도 입주자 등이 원하면 의무관리대상으로 전환할 수 있는데요.

의무관리대상이 아닌 150세대 미만 공동주택도 입주자의 2/3 이상이 동의하면 의무관리 대상으로 전환할 수 있으며, 입주자 2/3 이상이 동의하면 의무관리 대상에서 다시 제외할 수도 있습니다.

 

이렇게 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 공동주택의 관리인(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말하며, 관리단이 관리를 개시하기 전인 경우에는 같은 법 제9조의 3 제1항에 따라 공동주택을 관리하고 있는 자)은 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의를 받은 날부터 30일 이내에 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의무관리대상 공동주택 전환 신고를 하여야 합니다.

다만, 관리인이 신고하지 않는 경우에는 입주자 등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있습니다.

 

또한, 의무관리대상 전환 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 위탁관리할 것을 결정한 경우 입주자대표회의는 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날부터 6개월 이내에 주택관리업자를 선정하여야 한다고 합니다.

참고) 의무관리대상 아파트가 아닌 경우

의무관리대상이 아닌 아파트는 「공동주택관리법」의 일부 규정만 적용되고 그 외의 사항에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리된다고 합니다.

• 해당 지방지차단체에 관리감독 및 감사요청 가능(공동주택관리법 제93조)
• 용도변경 등 행위허가(공동주택관리법 35조)
• 사업주체 하자보수의무 등(공동주택관리법 제36조)
• 장기수선계획 수립(공동주택관리법 제29조) 등

 

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마치며

오늘은 공동주택인 아파트가 지켜야 할 의무에 대한 관리대상 공동주택에 대하여 알아보았는데요. 최근엔 아파트 의무화에 대하여 정부의 행정규칙 및 국회에 발의된 의무화 관련법안등 아파트가 짊어질 의무 무게가 급격히 늘어나고 있다고 합니다. 입주민의 안전과 재산을 보호하기 위한 의무화는 필요하지만 너무 과도한 의무 규정이 오히려 입주민의 부담과 비용 발생, 업무 과중으로 돌아오는 건 아닌지 우려됩니다.