부동산금융 일반금융과 무엇이 다른가? : 부동산PF 구조 특징 이해하기

고금리로 조달비용이 올라가고 원자재 가격 상승에 미분양까지 쌓이면서 전문가들은 부동산 PF에 대한 규제가 상대적으로 약했던 제2금융권의 부실로 이어질 수 있다고 우려하고 있는데요. 그래서 오늘은 그 부동산금융은 무엇이며 부동산PF는 어떤것인지에 대해 이해하기 쉽게 정리하였습니다.

부동산금융 일반금융-부동산 PF 구조 특징 이해하기

목차

 

부동산금융 이란

부동산의 개발, 매입, 운영, 임대차, 처분과 관련되는 자금의 공급 및 회수 과정에서 개발자에게는 개발이익, 소비자에게는 부동산 소유 기회와 및 자본이득, 금융기관과 투자자에게는 투자 및 수수료라는 이익 획득의 기회를 제공함으로써 국가경제적으로 금융자본의 효율적인 배분에 기여합니다. 즉, 부동산을 대상으로 발생하는 채권을 금융상품화 하여 자본을 조달하는 일체의 금융방식이라 할 수 있습니다.

• 부동산금융시스템: 은행・보험사・증권사 등 각종 금융기관들이 지급결제시스템 등 금융인프라를 기반으로 주식・외환・채권 등 금융상품을 거래하는 금융시스템의 일부를 말합니다.

- 부동산금융의 구분

그동안 사회변동에 따라 발전해 온 부동산금융을 명확하게 정의하긴 쉽지 않으나, 거래 목적을 기준으로 형식상 3가지로 구분 가능하며, 최근 부동산PF 위기와 관련되는 부분은 주로 개발 및 파생금융에 속한다 할 수 있습니다.

• 소비자금융: 부동산을 매입・임차・투자하거나, 부채금융 조달 목적의 담보로 활용하게 되는 금융 예) 부동산담보대출, 장기모기지론 등 정책성 소비자 대출상품, 전세자금대출, 전세자금보증, 역모기지, 역모기지 보증 등
• 개발금융: 부동산 개발사업에 필요한 자금을 조달・상환하거나 투자된 금액을 회수하기 위한 금융 예) 브릿지론, 본 PF, 집단대출, 집단대출에 대한 보증, PF보증, 각종 건설보증, 분양보증, 산업기반신용보증, 리츠, REF, 토지신탁, 미분양리츠, NPL 투자상품 등
• 파생금융: 소비자금융 또는 개발금융으로부터 발생하는 대출채권을 유동화한 상품 또는 개발금융에 대한 수요로부터 발생하는 파생금융상품과 관련된 금융 예) MBS, MBB, PF-ABS・PF-ABCP 등 유동화상품, 리츠, REF 등 간접부동산투자상품 등

일반금융과 부동산금융(자료:신한투자증권)

 

부동산PF란?

부동산 PF (Project Financing)란 기업의 신용과 담보에 기초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다.

 

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- 부동산PF 구조

부동산 PF는 그동안 선분양 구조인 국내 주택시장에서 원활한 공급에 기여해 왔습니다. 부동산 개발은 토지매입→인허가→착공→분양→준공 및 입주의 긴 단계로 구성됩니다. 각 단계별로 토지 계약금, 잔금, 공사비가 필요하고 토지 매입과 인허가를 책임지는 시행사는 대체로 자본력이 취약하기 때문에 각 단계마다 필요 자금을 대출로 충당합니다. 초기 단계는 토지 매입자금부터 본 PF 단계 이전까지로 후순위채권 형태인 브릿지론 단계를 거치며, 인허가가 완료되면 리스크가 크게 하락하여 본 PF로 전환, 금융권으로부터 건축비 대출을 받거나 수분양자로부터 수취한 계약금과 중도금의 재원으로 사업을 완공하게 됩니다.

- 부동산PF의 특징

PF는 시행사의 신용도나 담보 대신 프로젝트의 예상 분양수익을 기반으로 자금을 제공하는 금융기법입니다. 따라서, 일반 기업금융은 금융기관이 프로젝트를 추진하는 사업의 신용도 및 담보를 기초로 대출을 실시하는데 반해, 프로젝트 파이낸스(PF)는 금융기관의 의사 결정 과정이 프로젝트 자체의 수익성과 향후 부채 상환 능력에 기초한다는 것이 큰 특징입니다.

• 시행사의 재무여력은 취약하므로 시공사, 증권사 등 타 주체가 저조한 분양성과에 대비해 신용보강을 하는 형태가 일반적이며, 신용보강의 형태는 연대보증, 채무인수, 책임분양 등으로 나뉩니다.
• 일련의 PF단계에서 가장 중요한 것은 최종적으로 채무의 상환재원이 될 담보물건을 완성하는 것이므로 책임준공 의무가 반드시 수반됩니다. 따라서 초기 분양률이 낮아 추가 자금이 투입되더라도 시공사는 책임준공 의무를 다하도록 계약이 이뤄집니다.

부동산PF절차(자료:신한투자증권)

 

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마무리

오늘은 부동산금융과 부동산 PF에 대하여 알아보았는데요. 부동산 PF는 미래 개발 이익을 근거로 자금을 조달하는 금융 기법으로 부동산 하락기에는 부실 위험에 처할 수밖에 없습니다. 또한, 시행사와 시공사, 금융권이 거미줄처럼 얽혀 한 곳에서 부실이 생기면 금융시스템 전체로 퍼질 수 있어 부동산시장은 여전히 불안한 모습입니다. 급격한 금리 인상으로 수요자들의 구매 여력이 약화되자 기존에 도입된 부동산규제가 부동산가격의 급격한 하락을 촉발하고, 다시 소비자들의 구매심리를 더욱 위축시켜 부동산경기가 침체되는 요인이 되고 있습니다.