부동산 등기부등본 믿을 수 없다?!: 등기의 공신력

부동산 거래를 위해 확인하는 부동산 권리관계는 등기부등본이 유일한 공적자료인데요. 이 등기부등본의 신고된 권리관계를 믿고 거래를 했음에도 금전적 피해가 발생하면 법적 구제를 받을 수가 없는 경우가 있다고 합니다. 이는 우리나라가 등기부등본의 공신력을 인정하지 않고 있기 때문입니다.

 

등기부등본의 공신력

우리나라는 일제강점기와 광복, 6.25 전쟁의 역사적 소용돌이 속에서 부동산과 관련한 권리관계나 기록들은 분실되었으며, 이런 혼란 속에서 강한 자에게 땅을 뺏기는 등 부동산 거래는 정상적이지 못한 시대를 겪었습니다.

그러면서 등기부등본과의 실체관계가 부합하지 않는 사례들이 많이 발생을 합니다.

 

이런 현실로 우리나라는 민법이 제정‧공포되던 1950년대부터 지금까지 꾸준하게 등기부등본에 공신력을 부여해야 한다는 주장이 제기 돼왔습니다.

 

하지만 부동산의 진정한 소유자를 위한 피해 보상제도도 없을뿐더러 등기의 공신력을 인정하려면 우리나라 전체의 소유자를 직접 확인하고 수정하는 방대한 작업이 선행되어야 함에 아직까지도 우리나라는 등기부등본의 공신력 인정이 이뤄지지 않고 있습니다.

- 피해 사례

A 씨는 부동산 중개인을 통해 서울의 oo동에 있는 빌라를 대출을 받아 구입하게 되는데요. 당시 등기부등본을 확인해 보니 저당권이나 압류와 같은 소유권에 문제가 될 권리관계가 없는 소위 깨끗한 부동산이었습니다. 하지만 3년 후 A 씨는 은행으로 터 소송장을 받게 됩니다.

내용은 전집주인이 대출금을 갚지 않아 경매를 진행하겠다는 경매통지서인 건데요. 왜 이런 싱황이 발생했는지 알아본결과, 전집주인이 서류를 위조하여 저당권을 말소시켜 깨끗한 등기부등본을 만들고 매매를 진행한 것이었으며, A 씨는 이런 깨끗한 등기부등본을 보고 대출까지 받아 빌라를 구입한 것이 없습니다.

그 후 자신의 대출금은 모두 갚았는데 전집주인의 대출로 인해 경매통지서라는 당혹스럽고 황당한 사건이 발생하게 된 것입니다.

하지만 우리나라는 법률적으로 등기 공신력을 인정하고 있지 않기 때문에 등기상 권리가 명백히 있는 등기부등본을 믿고 거래한 경우라도 실체가 별도로 있다면 그 실체를 인정하여 부동산의 소유권은 등기 명의자가 아닌 원소유자에게 있다는 판결 합니다.

결국 A 씨는 대법원까지 갔는데도 패소하여 집은 은행에 넘어가고 소송 비용까지 지불한 사례입니다.

• 등기의 공신력이란 등기와 같이 어떤 권리 관계를 표시하는 공적서류가 실제 권리관계와 다르거나 틀릴 경우 등기를 믿고 정당하게 거래를 한 사람을 보호하는 능력. 즉, 등기부등본의 실제 권리관계가 틀리더라도 그 등기부등본만 믿고 거래를 한 선의의 피해자를 보호할 수 있는 법적 효력을 말합니다.

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- 우리나라는 형식적인 심사주의 등기제도

부동산 등기제도는 부동산에 관한 일정한 사항을 등기를 통해 공시함으로써 거래 당사자가 예상치 못한 손해를 입지 않도록 하는 중요한 기능을 가지고 있는데요.

 

우리나라의 등기제도는 실질적 심사주의가 아닌 등기의 형식적 성립 조건만 갖추면 등기관은 어떠한 추가 조사나 사실 여부 심사가 필요 없이 등기를 해 줍니다.

 

필요한 서류들과 요건만 맞으면 등기관은 진정한 등기인지는 확인하지 않고 등기를 해 주는 형식적 심사주의를 취하고 있습니다.

그래서 우리나라의 부동산 거래 절차는 빠르고 비교적 간편한 절차를 가지고 있습니다.

• 실질적 심사주의: 등기 이전 시 실소유주와의 관계, 절차상의 적법성, 실제법상의 권리부합 관계 등을 조사 한 뒤, 완전히 하자가 없어야 등기의 적법성을 인정하는 제도

- 등기의 공신력을 인정하지 않는 이유

우리나라는 법률상 등기의 공신력은 인정하지 않으므로 형식상의 권리자보다는 진정한 권리자를 보호하는 법례를 취하고 있습니다.

등기 경료 후에 진정한 권리자가 나타날 경우, 등기에 기재된 내용이 일단 적법하게 존재하는 것으로 인정은 하지만 이것을 부인하는 쪽에서 증거를 통해 증명하면 부인한 쪽의 권리를 인정합니다.

 

이는 등기부의 공신력을 인정하게 되면 앞서 언급한 지난 역사적 혼란한 사실로 인해 당시 등기된 부동산이 실제 권리관계와 다르더라도 부동산 명의자를 보호해 주게 되면 현실적으로 당시 등기부등본을 믿을 수 있느냐는 문제가 제기되기 때문입니다.

 

그래서 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하는 공신력보다는 실질적 권리관계에 따라 실체적 소유자를 보호하게 되는 것입니다.

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마치며

우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않아 등기부등본을 믿고 거래한 당사자에게 금전적 피해가 발생하더라도 이를 법률적으로 구제하기 어렵습니다. 그러나 등기의 공신력을 인정하지 않으면서 등기부등본을 발급받을 땐 수수료를 지불해야 하는 모순도 존재합니다.

이렇게 등기부등본은 부동산 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 자료로 소유권의 공신력을 인정받을 수 있는 다른 방법이 없는 것이 현실입니다. 적어도 등기부등본을 신뢰해 거래를 했음에도 손해를 입은 정당한 부동산 거래당사자를 보호하는 피해보상방법의 마련이 우선적으로 필요할 것입니다.