공제증서 공제금액, 계약자 1인당 한도가 아니다?!

부동산 거래에 있어서 공인중개사사무소를 통해 계약을 하면 중개를 한 공인중개사가 '부동산 공제 증서'를 계약서류철 한자리에 껴주는데요. 만약 해당 부동산 거래에 있어서 공인중개사의 문제로 거래당사자에게 손해가 생길 경우 공제증서에 쓰여있는 공제금액 한도에서 피해를 보상받을 수 있다고 합니다. 그러나 공제증서에 쓰여있는 공제금액이 해당거래에 대한 피해보상 한도 금액이 아니라는 것인데요. 그럼 이 공제증서 공제금액의 실체는 무엇일까요?

 

부동산 공제증서의 실체

부동산 공제증서란 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약자에게 손해가 발생하였을 경우 한국공인중개사협회 또는 보증보험회사에서 공인중개사를 대신해 피해 금액 보상을 보증해 준다는 증명서로 일종의 보험이라고 할 수 있습니다.

 

손해배상책임을 보장하기 위한 보증금액 설정금액은 개인은 공제가입금액 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상(단, 분사무소는 2억 원 이상) 한도에서 의무로 공제 가입해야 합니다.

이렇게 개업공인중개사는 1년에 한 번 공제료를 내고, 일종의 보험인 부동산 공제에 듭니다.

- 공제 가입은 1년 단위

공제 가입은 1년 단위로 신규 개설등록자는 업무개시 전, 기존 개업공인중개사는 공제기간 만료일까지 공제에 가입 또는 갱신을 해야 하며, 중개사고에 대한 피해보상은 공제 기간에 발생한 계약에 대해서만 보상이 이뤄지니 기간을 잘 확인하여야 합니다.

- 공제금액은 거래 건당 금액이 아니다?

공제가입자는 가입한 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중개계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 보상받을 수 있는 손해배상액의 총합계액은 공제증서에 기재된 공제가입금액 한도 내에서 배상 책임이 있습니다.

 

여기서 중요한 것은 대부분의 사람들이 공제증서에 공제금액을 보고 만약 손해 발생 시 2억 원을 보장받을 수 있다고 생각하지만, 공제증서의 공제금액은 계약 한 건에 대한 보증금액이 아니라 개업공인중개사가 가입한 공제기간(1년) 중 이뤄진 모든 계약 거래 금액에 대한 보증 한도임을 꼭 알아야 합니다.

 

즉, 계약자 10명이 개업공인중개사 1명에게 각각 2억 원씩 피해를 봤다면, 피해자 10명이 총 보상한도 2억 원에서 안분 비례로 피해구제받게 됩니다.

따라서 공인중개사사무소에서 공제 발행 기간 내에 여러 건의 중개사고가 발생하여 이미 다른 세입자에게 2억 원이 보상되었다면, 임차인에게 공제증서가 있다 해도 보증기관에서 보상받을 수 없습니다.

- 거래금액 100% 보상이 아니다?

부동산 공제증서는 부동산의 중개과정에서 공인중개사의 잘못으로 손해가 발생하였을 경우 공제증서에 의해 손해배상을 받을 수 있다는 의미이지만 실제로 공인중개사의 고의 또는 과실을 100% 증명 또는 인정받기는 어렵습니다.

 

또한, 판례에도 공인중개사의 고의 또는 과실이 인정된다 하더라도 중개의뢰인이 거래 주체자로서의 주의의무 과실에 대해 일정 책임이 있다고 판시하고 있기 때문에 실제로 모든 거래금액을 받기는 어렵습니다.

 

• 보상하는 손해의 범위: 공제가입자는 부동산중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 금액 중 공제가입자의 과실 비율에 해당하는 금액으로 합니다.

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- 손해배상 청구는?

중개사고로 인하여 중개의뢰인이 손해를 입은 경우 보증기관에 손해배상에 대한 금액을 청구할 수 있는데요.

「공인중개사법 시행령」제26조에 따르면 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

이렇게 공제증서는 문제가 생겼을 때 보증기관에 바로 청구할 수 있는 것이 아니며, 보상 청구를 위해서는 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 하여 받은 판결문이 있어야 합니다.

 

따라서 공인중개사의 과실로 인해 보증금 손실을 보았다는 사실에 대해 일정 비율로 인정받은 판결문이 있을 때 그 판결에 기초하여 보증기관에 청구할 수 있습니다.

 

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마치며

오늘은 부동산 거래 시 공인중개사사무소에서 받는 공제증서에 대해 그 의미와 공제금액의 보상 범위에 대해 알아보았는데요. 공인중개사의 과실로 보증금 등 부동산 거래의 피해를 입었다고 해도 절차상 빠르게 보상받기는 어려우며, 과실을 입증한다 해도 모든 손실을 보상받기도 어렵습니다.

또한 이미 공제증서 한도 내의 보상이 이루어졌다면 공제증서를 통한 보상은 불가능합니다. 따라서 공제증서가 있다 해도 안심할 수 없으므로 공인중개사에게만 의존하는 것이 아니라 중개의뢰인도 꼼꼼하게 따져보고 계약해야 할 것입니다.

 

 

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