근저당권 말소해야 없어집니다: 저당권의 차이는?

많은 돈이 오가는 부동산 계약, 많은 돈이 오가는 상황인 만큼 신중해야 합니다. 그래서 우리가 부동산 계약 전 반드시 놓치지 않고 봐야 하는 게 등기부등본입니다. 그런데 등기부등본을 보다 보면 근저당권이라는 단어를 많이 볼 수 있는데요. 그래서 오늘은 근저당권의 의미와 저당권과는 어떤 차이가 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

근저당권의 중요성

부동산 계약 전 우리의 보증금을 지키기 위해 근저당권이 잡혀있는지 확인하는 것은 아주 중요합니다.

해당 부동산에 저당권이나 근저당권이 크게 잡혀 있고, 집주인이 채무를 갚을 능력이 안 된다면 채권자가 집을 경매에 붙여 우선변제받을 수 있을 텐데요. 만약 이렇게 되면 세입자는 보증금을 받을 확률이 적어집니다.

그래서 저당권이나 근저당권이 높게 잡혀 있는 곳은 되도록 계약하지 않는 게 좋으며, 그래도 해야 한다면 계약 직후 대항력과 우선변제권을 꼭 취득하여야 합니다.

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근저당권의 의미

근저당권에서 '근'을 때고 저당권을 보자면 「민법」 제356조에 따르면 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 저당권이라 하고 있습니다.

말이 좀 어렵죠? 쉽게 말해 나중에 빌려준 돈을 돌려받을 수 없을 때 부동산을 담보로 돈을 빌려주었으니 해당 부동산을 경매에 붙여 우선변제를 받을 수 있다는 것입니다.

그럼 근저당권은 무엇일까요?

근저당권은 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.(「민법」 제357조)

즉, 근저당권은 빌려준 금액과 그에 따른 비용 및 미래에 발생할지도 모르는 금액을 채권최고액으로 정하고 그 범위 내에서 계속적인 거래로 증감 변동할 수 있는 저당권을 말합니다.

예를 들어, 홍길동이 은행으로부터 아파트 구매를 위해 1억 원을 빌렸다고 가정하겠습니다. 그런데 홍길동이 이를 제대로 갚지 못해서 이자가 늘어나게 되면 채권은 1억 원보다 더 많아질 것입니다.

이렇게 되면 처음 설정한 채권금액을 다시 설정해야 하는데, 이러면 홍길동과 은행 둘 다 번거롭게 되니 처음부터 1억 원보다 더 많은 1억 2천만 원을 설정하는 것입니다.

그래서 홍길동은 1억 원을 빌렸지만, 제대로 갚지 못한다 해도 다시 금액을 설정할 필요가 없게 됩니다. 이때 설정한 1억 2천만 원을 '채권최고액'이라고 하며, 일반적으로 채권최고액은 원금의 120%~130%까지 설정합니다.

매번 바뀌는 금액을 다시 설정해도 되지만, 설정할 때마다 비용이 발생하므로 처음부터 어느 정도 높게 잡는 것입니다.

 

근저당권과 저당권의 차이

위에서 예를 들었듯이 은행에서 대출을 받게 되는 경우 은행은 담보물건에 대해 저당권이나 근저당권을 설정합니다.

그런데 돈을 빌린 자가 빚을 갚지 못하면 은행은 담보물건을 경매등의 방법으로 매각하여 채권 금액을 돌려받을 수 있습니다.

이렇게 채권을 보장한다는 측면에선 비슷하지만 저당권과 근저당권은 차이가 있습니다.

• 저당권은 확정된 채권금액이 등기되지만 근저당권은 채권최고금액으로 등기됩니다.
• 저당권은 추가 대출을 받는 등 거래 내용이 변경될 때마다 기존 저당권을 말소하고 신규 저당권을 설정해야 합니다.
• 근저당권은 실정 된 근저당 범위 내에서 중간에 상환하였다가 다시 대출을 받는 것도 가능합니다.
• 저당권은 채권을 변제하면 저당권 등기도 말소되지만, 근저당권은 별도의 말소 행위가 있어야 합니다.

근저당권은 해당 채무를 채권자에게 상환하면 담보의 효력은 잃게 됩니다.

등기부등본상 근저당이 남아있더라도 효력 없는 등기로써 큰 문제는 되지 않지만 등기부등본에 해당 근저당이 남아 있어 매매등의 계약진행 시 근저당이 실존하는 것으로 인식될 수 있어 근저당을 말소하는 게 좋습니다.

반면, 등기부등본에 근저당권설정을 남겨두면 나중에 돈이 필요해서 같은 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 비용면에서 편리합니다.

그러나 근저당권설정을 말소를 해두면 다시 대출받을 때 또 설정을 해야 하여 비용이 발생합니다.

 

차이점	근저당권	저당권
담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권	현재의 확정액
종속한 권리	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액(채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액

마치며

오늘은 부동산을 계약할 때 등기부등본 확인 시 저당권과 근저당권에 대한 의미와 차이에 대해 알아보았는데요. 근저당권의 경우 대출을 전부 상환하더라도 근저당권 말소 등기 신청을 하지 않으면 등기부등본에 그대로 남아 있어 신경이 쓰입니다. 이런 점뿐이지 근저당 말소는 아무 때나 해도 상관은 없으며, 나중에 매도등의 계약 진행 시 해당 근저당의 말소를 진행해도 될 것입니다.

 

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