부동산 증여 시 증여재산 평가방법: 유사매매사례가액, 감정가액

증여라고 하면 보통 자녀가 결혼할 예정이거나 독립한 경우에 부모가 대가 없이 무상으로 재산을 주는 것을 생각하게 합니다. 이렇게 부모로부터 주택과 같은 부동산을 증여받은 경우에는 증여세를 신고·납부해야 하는데요. 이때 얼마를 증여받았는지를 알아야 증여세를 계산할 수 있겠죠? 그래서 오늘은 물려받은 부동산의 가치에 대한 증여재산 평가방법에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 증여 시 증여재산 평가방법

증여 대상 물건의 가치가 얼마인지를 평가해야 그 금액에 맞는 세금이 정해지기 때문에 주택 증여에 있어서 핵심은 재산평가라 할 수 있는데요. 부모로부터 물려받은 주택, 부동산의 경우는 예금과 다르게 가치가 명확하지 않아 정해진 가치를 알기 어렵습니다.

 

그래서 증여재산을 평가할 때 시가라는 용어가 나오는데요. 여기서 증여재산의 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지면서 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데, 보통 실제 거래가 이루어진 해당 자산의 매매가액이나 감정을 통한 감정가액 등이 이에 해당합니다.

 

부동산을 증여받는 경우 재산가액은 먼저 증여일 기준 이전 6개월부터 이후 3개월 이내의 기간 중에 발생한 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 경매(공매) 가액 순으로 시가로 볼만한 거래가 있었다면 그 가격을 증여재산가액으로 평가하게 됩니다. 예를 들면, 증여일 전 6개월 이내에 공매된 주택을 10억 원에 낙찰받아 증여한 경우 증여재산가액은 10억 원이 됩니다.

• 시가로 볼만한 거래(매매, 감정, 수용, 경매, 공매)가 둘 이상이라면 증여일에 가장 가까운 때 발생한 시가를 증여재산가액으로 합니다.

- 유사매매사례가액

해당 부동산에 대해 이러한 시가로 볼만한 거래가 없는 경우, 증여물건이 아파트와 같은 공동주택일 경우는 주변에서 비슷한 부동산의 거래사례를 찾아서 세금을 계산합니다. 이를 유사매매사례라고 부르는데요.

 

즉, 증여일 이전 6개월부터 신고일까지의 기간 중 해당 주택과 면적, 위치 등이 동일하거나 유사한 주택의 매매, 감정, 수용, 경매(공매) 가액이 있는 경우는 그 가액이 증여재산가액이 됩니다.

 

그러나 아파트라도 저층, 고층, 남향, 서향 등 여러 사항에 따라 실제 시세가 다르기 때문에 동일단지 내, 주거전용면적의 차이가 5% 이내, 공시가격 차이가 5% 이내라는 적용 기준을 두고 있으며, 그 금액이 둘 이상인 경우에는 차이가 적은 것, 가장 가까운 것 순서로 적용합니다.

주로 아파트의 경우는 유사한 부동산을 찾기 쉽고 거래량도 많아 유사매매사례가액을 통해 재산이 평가되는 경우가 많이 있습니다.

땅 아파트 공시가격, 현실화 보다 신뢰도: 부동산공시가격제도

- 보충적 평가방법

단독주택은 아파트처럼 규격화된 주택을 찾기 어려워 유사 매매사례가액을 적용하기 어렵습니다. 따라서 이 경우에는 공시가액을 활용해 증여재산을 평가하기도 합니다.

 

이렇게 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 되어있는데요. 토지는 개별공시지가, 일반건물은 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액으로 하며, 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 공동주택, 상업용 건물, 개별주택가격이 공시된 주택은 공시된 가액으로 평가합니다.

 

또한, 저당권이 설정돼 있거나 임대용 부동산이라면 단순히 보충적 평가방법에 의해 평가되는 것이 아니라 저당권등이 설정된 재산에 대한 평가 특례 규정과 임대료 환산가액을 모두 고려해 평가금액이 정해집니다.

증여 부동산에 대한 보충적평가(자료:국세청)

- 비주거용 부동산 등

유사매매사례가액이나 공시가격이 있어 증여세 신고되는 상업용 건물, 아파트, 오피스텔에 비해 공시가격이 없는 비주거용 부동산의 경우는 그동안 보충적 평가방법으로 계산한 재산평가액이 시가에 크게 미달하여 과세형평에 문제가 있다는 지적이 많이 있어왔는데요.

 

이에 국세청에서는 감정평가의뢰제도를 도입하여 공시가격이 없는 비주거용 부동산에 대하여 신고한 금액과 감정평가액의 차이가 클 경우 별도 소급감정을 받아 세금을 추가로 추징할 수 있습니다.

마치며

오늘은 증여받은 부동산의 가치에 대한 증여재산 평가방법에 대해 알아보았는데요. 비주거용 부동산의 경우 국세청의 소급감정 사례가 증가함에 따라, 부동산 상속 및 증여 시 감정기관을 통해 감정을 받은 가액으로 신고하는 경우도 늘고 있다고 합니다.

감정가액은 시세와 유사하지만, 통상적으로 시세 대비 80~90% 정도로 평가되는 경우가 많아 아파트의 경우 시세가 상승 추세에 있다면 증여일 이전부터 사전에 감정가액을 준비해 평가가액으로 활용하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다고 합니다.

따라서, 증여 이전에 미리 세무사 등 세무대리인과 충분한 상담을 통해 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

 

 

부동산 거래의 진실 밝히기: 공시가격과 실거래가의 차이 해석하기