매도인 고지의무는 어디까지일까?: 신의성실의 원칙

부동산 거래에 있어서 매도인 입장이라면 물건을 최대한 비싸게 팔고 싶기에 가능하면 좋은 점 위주로 정보를 제공하고 나쁜 정보는 말하지 않는 경향이 있습니다.

하지만 부동산 거래에서 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 그대로 알리지 않는 경우 신의 성실의 원칙상 고지의무 위반으로 매매계약이 취소되기도 하는데요.

그럼 매도인은 어디까지 알고 있는 정보를 상대방에게 제공해야 할까요? 오늘은 매도인의 고지의무 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

매도인의 고지의무

부동산 거래에 있어서 당사자 일방이 알고 있는 정보를 그대로 알리지 않은 경우, 어떤 경우에는 고지의무 위반으로 매매계약이 취소되거나 손해배상책임을 물기도 하지만 어떤 경우는 그러한 책임이 성립되지 않기도 합니다.

 

대법원의 판결에 따르면 "재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지했을 경우 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것이 명백할 때 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다."라고 판시하고 있습니다.

 

이처럼 재산적 거래상황에선 원칙적으로 고지의무 또는 정보제공의무가 있는데요. 하지만 그 고지 범위를 무한정 인정할 수도 없습니다.

 

그래서 대법원은 "상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 사정을 알리지 아니하였다고 하여도 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다"라고 판시하고 있습니다.

 

따라서 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우, 그리고 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우에는 고지의무가 없는 등 상대방의 인식을 기준으로 고지의무 위반의 한계를 정하고 있습니다.

 

• 신의성실의 원칙('신의칙')은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범을 말합니다.

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- 고지의무의 범위

한편, 대법원의 또 다른 판례에서는 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 목적물을 염가로 구입할 것을 희망하고 매도인은 목적물을 고가로 처분하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있으며, 각자가 자신의 지식과 경험을 이용하여 최대한으로 자신의 이익을 도모할 것으로 예상되기 때문에, 당사자 일방이 알고 있는 정보를 상대방에게 사실대로 고지해야 할 신의칙상 의무가 인정된다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 매수인이 목적물의 시가를 묵비하여 매도인에게 고지하지 아니하거나 혹은 시가보다 낮은 가액을 시가라고 고지하였다 하더라도, 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 하였다고 볼 수 없으므로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다”라고 판시하기도 했습니다.

 

이와 같이 부동산 거래에 있어서는 신의성실의 원칙상 고지의무가 있지만 상대방이 고지의무 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우에는 고지의무를 부담하지 않습니다.

 

다만, 신의 성실의 원칙상 고지의무를 위반한 경우에는 그 상대방은 기망을 이유로 계약을 취소하고 대금의 반환을 구할 수 있으며, 계약 취소를 원하지 않을 경우엔 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다는 법조계 의견이 있습니다.

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결국, 매도인입장에서 일률적으로 어떤 부분을 고지해야 하는지는 특정될 수 없으며, 중개한 공인중개사도 매도인이 정보를 알려 주지 않으면 알 수 없습니다.

 

하지만 매수인이 이를 알았으면 계약을 하지 않았을 것이라는 정도에서 이를 매도인의 고지의무 위반으로 볼 수 있을 것입니다.

또한, 고지할 의무가 있는지는 경우에 따라 계약 체결 경위와 내용, 계약 체결 당시 당사자들의 입장 등을 종합하여 합리적으로 판단되어야 할 것입니다.