가계약금, 돌려받을 수 있을까?

우리가 전세나 매매 계약을 정식으로 체결하기 전에 다른 사람이 해당 부동산에 대해 계약을 하지 못하도록 임대인이나 매도인에게 소액의 돈을 지급하는데요. 이때 이 돈을 우선계약을 확보하기 위한 가계약금이라고 합니다. 그런데 이후 더 마음에 드는 집이 나타나거나 매도인의 사정 등으로 계약이 체결되지 않으면 어떻게 될까요? 그래서 오늘은 가계약금에 대한 반환에 대해 알아보겠습니다.

 

가계약금을 돌려받을 수 있을까?

- 가계약금이란?

원하는 부동산을 계약하고 싶은데 여러 가지 이유로 당장 본 계약을 체결할 여건이 안 되는 상황에서 미리 매수자의 지위를 선점하고 우선계약을 확보하기 위해 가계약서를 작성하거나 구두로 가계약을 하고 계약금의 일부를 미리 매도인에게 지급하는 경우가 일반적입니다.

 

이는 매수인이 해당 부동산을 선점하기 위한 이유가 대부분이지만 중개사들이 거래의 성공을 위하여 가계약금이라도 걸어두라고 권유하는 경우도 많이 있습니다.

이렇게 부동산을 정식으로 계약 체결하기 전에 가계약서란 내용의 문서를 작성하거나 그런 가계약서 작성 없이 구두로만 계약하기로 하는 약정을 가계약이라 하며, 그때 주고받는 소액의 금전을 '가계약금'이라 합니다.

- 가계약금의 효력?

우리나라 민법 563조에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정되는데요. 반드시 계약서를 작성해야 하는 것이 아니라 구두합의만으로도 가계약서가 없이 가계약금이 지급되었다면 계약성립의 의사합치가 있다고 보고 가계약이 성립한 것으로 봅니다.

 

'가계약금'이라는 용어는 법령에 나오는 용어는 아니지만 계약금과 마찬가지로 계약의 일부로서 계약을 약속하는 돈이자 계약의 성립을 의미하는 돈입니다.

따라서 특별한 사정이나 특약이 있지 않은 이상 쉽게 해지하거나 취소하기 어려울 수 있습니다.

가계약금을 돌려받을 수 있을까?

그동안 실무에서는 가계약서를 작성하지 않아도 매수인의 변심으로 계약이 체결되지 않았다면 해약금으로 가계약금은 돌려주지 않아도 되며, 이런 점을 인정하는 판례도 있습니다.

• 민법 제565조 해약금에 따르면 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

이는 계약금이 지급되었어도 계약금을 준 사람이 해지하려면 계약금을 반환받기를 포기하면 되고, 계약금을 받은 사람이 해지하려면 계약금의 2배를 돌려주면 된다는 의미입니다.

 

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그러나 최근 판례에 따르면

가계약은 당사자 사이에 확정적인 매매계약이 체결된 것이 아니며, 장래의 교섭에 따라 매매계약이 체결되지 않을 수도 있는 불확실한 상태를 전제로 함에 단지 계약 협상의 우선권을 부여한 것이므로 향후 매수인과 매도인 사이에 본 계약이 체결된 경우에는 그 가계약금을 계약금의 일부로 지급한 것으로 하지만 본 계약을 체결하지 않은 경우에는 반환을 전제한 돈으로 봐야 된다고 판시하고 있습니다.

 

또한, 해약금이란 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 돈을 말하는데, 가계약금은 계약금처럼 해약금의 성질을 가지지 못한다라고 하고 있습니다.

 

결국, 해약 시 분쟁을 예방하기 위해서는 매도인은 가계약금 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 반환받지 않기로 한다라는 약정을 통해 해약 시 가계약금 반환 여부를 명확히 표시해야 할 것입니다.

그리고 만약 계약이 실제 진행되지 않을 경우에는 가계약금은 돌려준다라는 등의 특약이나 구두 약속을 받아둔다면 반환을 주장할 수 있겠습니다.

 

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