등기부등본에서 이것만은 확인하자

우리는 집을 구할 때 마음에 드는 집이 있다면 직접 방문하여 미리 준비해 둔 체크리스트를 토대로 집을 꼼꼼히 확인합니다.

그런데 계약 시 반드시 확인해야 하는 등기부등본은 자주 접하는 내용도 아니어서 공인중개사가 확인해 주는 것만 보고 지나치곤 하는데요. 용어도 생소하고 너무 어려운 등기부등본, 어떤 것을 확인해야 할까요?

오늘은 부동산 임대차 계약 시 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것에 대해 알아보겠습니다.

 

등기부등본 이것만은 꼭!

등기부등본은 부동산의 주소, 면적 등 부동산의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계까지 해당 부동산에 관한 사항들에 대해 공적으로 공개되어 있는 서류를 말하는데요.

 

등기부등본의 정식명칭은 등기사항전부증명서라 하며, 집을 고를 때 반드시 확인해야 하는 서류로서 부동산의 진짜 소유자는 누구이고, 권리관계 및 빛의 규모는 어떻게 되는지 파악할 수 있는 공적 장부입니다.

 

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 세 가지 영역으로 구성되어 있으며, 표제부에서는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다.

 

특히, 임대차에 있어서, 내 보증금을 보다 안전하게 지키기 위해선 임대인이 누구인지, 빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), 혹시 누군가의 보증금을 주지 못한 전적은 없는지(임차권) 등의 정보는 매우 중요합니다.

- 소유권, 진짜 임대인 누구?

첫 번째, 등기부등본의 ‘갑구’라는 곳에는 그 부동산의 소유권에 관한 내용이 적혀 있는데요. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구이며, 압류, 가압류, 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있습니다.

 

• 현 등기부등본상 소유자(집주인) 정보가 계약서와 일치하는지 확인해야 합니다. (이름, 주민번호, 거주지 등)
• 갑구에는 건물 첫 등기 날짜와 소유권 이전과정 및 현재 소유자 정보가 기재되므로 갑구의 표 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인이 됩니다.
• 압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등의 기록은 소유권이 제한되기 때문에 계약이 무효화될 가능성이 높습니다.

근저당 있는 전세 집 들어가도 될까요?

- 채무관계, 빚이 얼마?

두 번째, 등기부등본의 ‘을구’라는 곳에는 해당 부동산에 잡혀있는 채무관계, 즉 돈과 관련한 내용이 적혀 있는데요.

임대인(집주인)이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나 전세권 등, 이 집을 소유하지 않은 사람들이 가진 권리는 어떻게 되는지 파악할 수 있습니다.

• 근저당권 채권 최고액(빚)이 얼마인지 알 수 있으며, 만약 임대인이 이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 됩니다.
• 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이상(전세가율)인 주택은 깡통주택이 될 가능성이 높아 위험합니다.
• 전세권이 설정되어 있을 경우, 앞으로 퇴실할 세입자가 설정해 둔 것이라면 전세권을 없애는 내용의 특약사항을 기재하여 계약을 진행해야 하며, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해 놓은 전세권(임차권)이라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

다가구주택 임대차계약, 이것만은 확인하자: 보증금 지키는 방법

오늘은 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것에 대해 알아보았는데요.

등기부등본은 계약 전 확인도 중요하지만 계약 후 마지막 잔금을 치를 때도 확인이 필요합니다. 이는 집주인이 계약 후 집을 담보로 대출을 받거나 소유권에 변동이 생겨 나중에 보증금을 못 받을 수도 있기 때문인데요.

 

이는 계약서를 작성 시 '잔금을 치를 때 등기부등본 상에 소유권 이전과 관련해 문제가 있거나, 변동 사항이 있으면 계약을 해지한다'라는 특약을 넣어 피해를 예방할 수 있겠습니다.

 

 

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