관리비 밀렸다고 단전 단수, 기본권 침해?!

고금리, 고물가 등의 경제적 압박으로 관리비 부담을 느끼는 가구들이 늘고 있다고 합니다. 이렇게 일시적 경제적인 어려움으로 관리비를 미납해 아파트 관리사무소로부터 관리비 징수에 대한 독촉장이나 단전, 단수조치의 경고를 받는 경우도 있는데요.

그러나 관리비 체납을 이유로 단전, 단수 등의 조치는 입주자의 기본적인 권리를 침해할 우려가 있으니 주의해야 합니다. 오늘은 아파트 관리비 체납 시 단전, 단수에 대해 알아보겠습니다.

 

관리비 체납에 대한 공동주택 관리규약

공동주택은 동일 건물을 다수의 세대가 구분하여 소유하고 있기 때문에 이를 사용하고 관리하기 위해서는 공동주택관리법 제18조에 따라 공동주택 단지의 특성을 고려한 기본 규칙을 정하도록 규정하고 있는데요.

 

그래서 대부분의 공동주택은 주거생활의 질서유지와 입주자 등의 권익보호를 위하여 공동주택의 입주자 등이 자율적으로 약속한 관리규약을 정하고 있습니다.

 

일반적으로 관리규약에 명시된 관리비 미납에 대한 내용을 서울시 공동주택 관리규약 준칙을 예로 들어 살펴보면 아래와 같은데요.

제103조(관리비등의 체납자에 대한 조치)
① 관리주체는 입주자등이 관리비등을 체납하면 독촉장을 발부할 수 있다.
② 관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비등을 체납한 세대에 대하여는 가산금 징수 및 독촉장발부, 「민사소송법」에 의한 지급명령신청 또는 「소액사건 심판법」에 따른 소액심판청구 등의 조치를 할 수 있다.
③ 사용료를 체납한 때에는 징수권자의 약관 등의 규정을 준용하여 조치한다.
④ 관리주체는 입주자등이 체납한 관리비등을 납부한 때에는 즉시 제2항의 조치를 해제하여야 한다.

 

이렇게 아파트 관리규약에는 관리비를 체납한 입주민에 대한 조치로 1차 독촉장 발부, 2차 가산금 징수 및 독촉장 발부, 3차 지급명령 신청 및 소액심판청구 등을 할 수 있습니다.

또한, ③항과 같이 사용료를 체납할 경우에는 징수권자의 약관을 준용해 조치토록 규정하고 있으며, 단수에 대해서는 해당 시의 수도 조례에 따라 다르고, 단전은 한국전력공사 전기공급약관의 규정을 준용합니다.

 

예를 들어 서울시 수도 조례에 따르면 수도사용자등이 4개월 이상 소재를 알 수 없을 때 급수 중지를 할 수 있으며, 한국전력공사의 전기공급약관에는 요금을 2개월 이상 미납할 경우에는 전류제한기를 설치해 전기공급을 제한할 수 있도록 명시하고 있습니다.

단전, 단수 적법한가?

아파트 관리비를 장기 체납한 입주자 등으로 인해 성실히 납부하고 있는 입주자들이 피해를 보는 경우가 발생하곤 하는데요.

그렇다고 관리비를 체납한 세대에 대한 단전·단수 등의 강제력을 행사하는 조치는 입주자 등의 기본적인 권리를 침해할 우려가 있으므로 적절치 않습니다.

- 단전, 단수가 적법한지의 판단기준

관리비 체납자의 제재수단으로써 단전, 단수를 규정하고, 실제 체납자에 대해 1~2차례의 통고 후 단전, 단수를 실행하는 경우가 있습니다.

그래서 이런 단전, 단수조치가 적법한 조치인지, 또 정당한 행위인지에 대하여 인정하는 판단 기준에 대해 알아보겠습니다.

• 관리규약상 관리비 체납자에 대한 단전·단수조치가 가능하다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족하는가?
• 단전·단수 조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인가?
• 계속 관리비를 미납할 경우 단전·단수될 수 있다는 사실을 충분히 고지하고 납부의 기회를 주었는가?
• 건물관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는가?
• 그 밖에 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유(임대차계약 기간 만료, 보증금도 연체차임으로 공제되어 소멸상태 등)가 있는지 등을 종합적으로 판단하였는가?

이러한 판단기준을 고려하지 않고, 임대차 계약서나 관리규약 등에 단전, 단수조치 조항이 있다고 하여 단순히 차임 및 관리비를 수차례 지급하지 아니하였다는 사정만으로 단전·단수조치를 했다가는 민·형사상 책임을 지게 될 수도 있습니다.

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마치며

오늘은 공동주택 관리비를 장기 체납한 세대에 대한 단전, 단수에 대해 알아보았는데요. 상가에 비해 주택의 단전, 단수의 경우는 거주자의 생활 기본권에 대한 커다란 위협이 되므로 더욱 엄격하게 판단해야 할 것입니다.

또한, 단전, 단수 조치는 여러 법률에서 문제가 될 수 있으므로 반드시 전문가의 법적인 조언을 얻은 후에 진행하는 것이 바람직하겠습니다.

 

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