공개공지 설치하면 용적률 올라간다

도심의 대형건축물들을 보면 가로변 보행로와 건축물 내부 보행로를 연결하여 일반시민들이 자유롭게 이용할 수 있도록 다양한 형태의 소규모 휴식공간이 조성되어 있는데요.

도심에 건축물을 건축할 때 용적률이나 높이 기준을 완화해 주는 대신 사유지에 열린 공간인 이런 공개공지를 의무적으로 설치하게 되어 있습니다. 그래서 오늘은 공개공지란 무엇이며, 공개공지 설치에 따른 인센티브는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

공개공지 무엇인가?

도시 환경을 쾌적하게 조성하기 위해 대형 건축물에 누구나 이용이 가능하도록 공원과 같은 소규모 휴식공간인 공개공지가 만들어져 있는데요.

 

건물을 소유한 민간 건축주가 용적률 인센티브 등 혜택을 받는 대신 자신의 땅 일부를 일반 시민들이 사용할 수 있도록 내놓은 땅으로, 소유권은 건축주에게 잇지만 공간은 시민들에게 공개해야 하는 사유지에 조성된 공적공간입니다.

- 공개공지 기능과 역할

도심이 고밀도, 고도화가 되어감에 따라 공개공지의 기능 및 역할도 중요해지고 있는데요.

공개공지는 이용자들의 자유로운 보행, 휴식 등의 편의 제공 외에 도시환경 속에서 문화, 여가, 소통 등의 다양한 행위를 제공하며, 조경 및 환경조형의 역할을 통해 도시에서의 생태적 측면의 역할을 가지고 있습니다.

 

또한 건물 간의 물리적 연결, 도시 공간의 연계 등의 건축적 기능과 도시경관 조성 등의 도시적인 기능도 가지고 있으며, 보행로와 인접하게 하여 접근성 및 편리성을 중요시해야 하며, 건축물의 전면에 위치하도록 하여 그 이용이 원활히 이루어질 수 있도록 해야 합니다.

 

기존에 조성된 공개공지 중에는 이용자를 고려하지 않은 무분별한 조성으로 이용이 불편하거나 본래의 목적인 공개를 하지 않거나 자투리 공간에 조성되는 등 접근 및 활용성이 저하되는 문제의 공개공지도 있습니다.

- 건축법상 공개공지

1991년 건축법의 전면 개정으로 공개공지를 건축법에서 최초로 명시하였으며, 현재는 건축법 제43조 (공개 공지 등의 확보)에 도심지 등의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물은 일반이 사용할 수 있도록 대통령령이 정하는 기준에 의하여 소규모 휴식시설 등의 공개공지 또는 공개공간을 설치해야 한다고 규정하고 있습니다.

• 설치 의무 대상은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 시장·군수·구청장이 도시화의 기능성이 크거나 노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정하여 지정·공고하는 지역입니다.
• 설치 의무 건축물의 용도는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 업무시설 및 숙박시설이 건축물의 용도입니다. 그러나 이러한 시설이라고 할지라도 모든 건축물이 필수로 공개공지를 설치해야 하는 것은 아니며, 위의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5000㎡ 이상일 경우에만 의무적으로 공개공지를 설치해야 합니다. 또한 다중이 이용하는 시설일 경우는 지방자치단체에서 조례로 용도 건축물을 정할 수도 있습니다.
• 설치 의무 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 하고 있습니다.
• 설치 형식은 공중이 이용할 수 있도록 설치해야 하며, 세부적으로 두 가지로 제한하고 있습니다. 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 않아야 하며, 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등을 설치해야 합니다.

공개공지(자료:서울시)

- 공개공지 설치 인센티브

이렇게 공개공지를 설치하므로서 공공에 내어준 공간에 대한 보상으로 건축주는 인센티브를 제공받는데요.

「건축법」에서 정하는 인센티브는 용적률과 건축물의 높이제한에 대하여 각각 1.2배 범위 내에서 완화 적용할 수 있도록 하고 있습니다.

다시 말해 일반주거지역에 대형마트로 사용하는 바닥면적의 합계가 5000㎡인 건물을 짓는다고 가정할 때 원래는 용적률의 한도가 200%이지만, 공개공지를 설치하여 1.2배인 240%의 용적률만큼 건물을 지을 수 있게 되는 것입니다.

 

이렇게 공개공지 설치 의무대상 지역에 해당 건축물 용도라 한다면 인센티브를 받을 수 있겠지만 대상지역이 아닌 지역이라면 아무리 해당 용도라 할지라도 인센티브를 받을 수 없습니다.

 

또한, 의무 대상지역에 의무 건축물의 용도이면서 면적이 5000㎡ 미만으로 필수 대상은 아니지만 공개공지를 설치하면 인센티브를 받을 수 있습니다.

 

그러나 공동주택의 경우 공개공지를 자발적으로 설치했다 하더라도 공개공지가 아파트 안에 있어 입주민만 쓰는 공간으로 누구나 자유롭게 이용하지 못하는 등 공공의 공개공지 목적에 어긋나면 인센티브를 받을 수 없습니다.

공개공지(자료:서울시)

마치며

오늘은 열린 공간으로 불리는 공개공지란 무엇이고, 공개공지 설치에 대한 인센티브는 어떻게 되는지 알아보았는데요.

앞으로 서울시는 그동안 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용을 전 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 용도지역에 상관없이 조례 용적률의 최대 120% 인센티브를 적용한다고 합니다.

그러나 다양한 도시변화에 따른 민간 개발에 활력을 주기 위한 제도 개선도 중요하겠지만 공개공지의 사유화 등 공공성 및 유지관리 측면에서 문제점이 지속적으로 제기되고 있는 만큼 공개공지의 실태를 정확히 파악하고 조성 후 유지 관리에 대한 검토도 필요하겠습니다.

 

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