경매와 공매 차이

부동산을 시세보다 저렴하게 취득하는 방법으로 으레 경매가 꼽히며 대중화되고 있는데요.

최근 법원경매는 물론 상대적으로 덜 알려진 공매까지 빚을 갚지 못해 경매에 넘겨지는 물건이 늘어나고 있다고 합니다.

그런데 경매와 공매, 비슷하지만 내용은 전혀 다르다고 하는데요. 오늘은 경매와 공매의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

경매와 공매 차이

우선 경매와 공매의 뜻을 알아야 할 텐데요.

경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 때 채권자가 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 법원을 통해 강제 매각하는 절차로서 돈을 빌린 뒤 갚지 못한 사람의 재산을 법원이 대신 팔아서 빚을 갚는 방식입니다.

 

한편, 공매는 세금을 내지 않거나 지속적으로 회피하는 체납 불량자의 재산을 가압류해 해당 재산에 대한 경매를 진행하는 절차로 국가가 체납된 세금을 징수하기 위해 체납자의 재산을 강제로 처분하는 방식입니다.

 

쉽게 말해 경매는 보통 은행대출을 못 갚거나 대인채무등의 이유로 채권자로 인해 실행되는 것이고, 공매는 국세, 지방세 등 정부에 세금을 납부하지 못해 재산을 압류당해서 실행되는 것으로 둘 다 가장 비싼 값을 부른 사람에게 매각되는 방식입니다.

- 시간과 장소의 제약

이처럼 경매는 채무가 변제되지 않을 때 채권자의 요청으로 법원에서 매각이 진행되며, 반면에 공매는 공공기관이 체납된 세금을 회수할 목적으로 한국자산관리공사, 켐코(KAMCO)라는 자산관리전문기관에서 매각대행을 맡아 진행합니다.

 

경매는 경매 법정에서 현장 입찰에 부쳐지며, 공매는 인터넷 입찰인 온라인이 원칙인데요.

공매는 온비드를 통해 스마트폰으로 공매입찰을 할 수 있어 재입찰기간도 짧습니다. 또한, 경매는 유찰될 경우 1개월 주기로 직전가의 20~30%가 저감 돼 입찰에 부쳐지지만 공매는 매주 10%씩 저감 된 가격으로 입찰에 부쳐집니다.

 

이처럼 경매는 현장에 참석해 입찰해야 하므로 시간적, 금전적 비용이 발생하지만 공매는 온비드를 이용하므로 시간과 장소에 구애받지 않고 참여할 수 있습니다.

- 잔금납부와 소유권이전

경매는 낙찰을 받은 후 매각 확정 이후 4주간 잔금 납부 기한을 부여받고 그 기한 안에 잔금이 완납되어야 하지만 공매는 금액에 따라 잔금 납부 기간이 달라 1주 ~ 8주까지 기한이 부여되며, 분할납부도 가능합니다.

 

또한, 소유권이전도 경매는 잔금이 완납되어야 인정되며, 공매는 잔금을 모두 납부하지 않았어도 소유권을 이전받고 잔금을 지불할 수 있습니다.

 

이처럼 경매는 법원주체로 민사집행법에 따라 매각이 진행되는 반면에 공매는 국가 주체로 국세징수법에 따라 매각이 진행됩니다.

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- 인도명령제도와 항고

법원경매는 낙찰자가 소유권을 취득했는데도 채무자나 점유자가 부동산의 인도를 거부하는 경우 낙찰자는 별도의 소송 없이도 인도명령제도를 통해 강제집행권원을 확보하여 비교적 빠르게 명도이전을 받을 수 있는데요.

 

그러나 공매는 인도명령제도 절차가 없어서 점유자와 원만한 합의가 이뤄지지 않을 경우, 점유자를 상대로 다소 긴 시간(보통 4~6개월)이 소요되는 명도소송을 제기해야만 합니다.

 

또한, 경매는 채권자나 채무자, 점유자 등이 이의를 제기해 매각결정을 한 후 7일 내에 즉시항고하여 매각을 철회하도록 신청할 수 있지만, 공매는 항고가 불가능해 한 번 명의 이전을 하면 이를 철회할 수 없습니다.

 

오늘은 비슷하지만 다른 경매와 공매의 차이에 대해 알아보았는데요.

온비드 공매는 온라인 입찰이라 법원경매에 비해 입찰 절차가 훨씬 간략한 반면에 압류부동산의 경우 온라인으로는 정보가 다소 부족해 입찰 시 추후 발생할 수 있는 불이익을 예방하기 위해선 입찰 전 주변 정보와 권리관계를 먼저 꼼꼼히 확인하는 것이 좋겠습니다.

 

 

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