무상임대차계약서와 무상임대차확인서: 특약사항 및 주의할점

부동산 계약에 있어서 임대차계약이라 하면 부동산을 빌려서 사용함에 따라 사용료를 임대인에게 지급하기로 약정하는 것을 말합니다.

그런데 임대차계약에는 이처럼 돈을 지급하고 목적물을 사용하기로 약정하는 유상계약이 있는 반면에 돈을 지급하지 않고 일정기간 무상으로 목적물을 사용하기로 약정하는 무상계약도 있는데요.

오늘은 이런 무상임대차계약서와 무상임대차확인서에 대해 알아보겠습니다.

 

무상임대차계약서와 무상임대차확인서

부동산 무상임대차계약서란 임대차계약을 하면서 임대보증금이나 월세를 지불하지 않고 무료로 목적물을 사용할 경우에 작성하는 계약서를 말하며, 말 그대로 무상으로 빌려주기로 약정한 계약서인데요.

 

보증금, 사용료를 받지 않고 무상으로 빌려주기로 한 계약서로서 무상이라는 점만 빼면 임대차계약으로서 법적효력은 동일하게 적용됩니다.

 

무상임대차계약서는 주로 금융기관이나 공공기관에 제출 서류로 필요로 하는 경우에 작성되는데요.

임대차계약서에는 보증금을 0원으로 표기하며, 해당 부동산을 무상으로 임차하는 것으로 임대차기간 동안 해당 부동산에 문제 또는 하자가 발생하였을 경우에는 임차인이 하자에 대해 책임지는 것이 원칙입니다.

 

또한, 임대차계약서에는 목적물을 무상으로 임대하는 것이라는 내용을 기재하여야 하며, 보증금이 없기에 계약기간 종료 시 보증금 반환을 행사할 수 없습니다.

 

* 무상임대차계약서 특약사항 예시

1. 현 시설물 상태에서 진행하는 계약이며, 보증금과 차임은 무상이다.
2. 임대인은 임차인이 사업장 용도로 사용함을 승낙하고 임차인이 관할 세무서에 사업자등록하는 것에 동의한다.
3. 임차인의 부주의로 인한 기본 시설물 훼손 및 파손은 임차인이 원상 복구한다.
4. 계약기간 종료 시 해당 부동산을 계약 당시 상태로 원상 복구하여 반환하기로 한다.
5. 잔금일로부터 공과금 및 관리비는 임차인이 부담이다.
6. 임차인은 해당 건물을 용도에 맞게 사용하기로 한다.

- 무상임대차계약서의 활용

무상임대차계약서는 주로 사업자등록 시 활용되는데요. 사업자등록을 신청하기 위해서는 해당 사업장의 사용자로서 자격을 증빙하여야 하는데, 이때 사업장을 임차했다는 임대차계약서가 필요하게 됩니다.

 

이에 사업장을 임차한 임차인이 본인이면 사업자등록 신청 시 임대차계약서와 신분증만 있으면 되지만 임차인과 다른 사람이 해당 사업장에 대해 사업자등록을 신청하는 경우는 임차인과 무상임대차계약을 체결하고 진행합니다.

즉, 하나의 사무실에 여러 개의 사업자가 필요한 경우 활용하는 방법인데요.

 

다만, 이 방법은 임차한 부동산을 전대차하는 것으로 임대인의 동의 없이는 임차한 부동산을 전대나 양도할 수 없으므로 이경우 사업자등록 시 사용한 무상임대차계약서의 존재는 임대차계약이 해지될 수 있으므로 반드시 임대인의 동의를 확인해야 합니다.

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- 무상임대차확인서의 활용

무상임대차확인서란 부동산을 무상으로 임차하여 사용하고 있다는 사실을 확인하는 문서인데요. 보통 세대분리를 하거나 건강보험료의 정정, 담보대출 등에 필요한 서류로서 작성되며 활용됩니다.

 

특히, 부동산 담보 대출 시 소유자 이외의 전입세대가 있을 경우에는 선순위 임차인이 존재하여 담보의 가치가 하락하기 때문에 금융기관에서는 전입세대 열람을 확인하여 임차인이 존재하는지를 확인하고 소유자 이외의 존재가 없는 경우에 대출이 진행됩니다.

 

이에 담보로 제공될 부동산에 대항력 있는 임차인이 존재한다면 대출금액이 줄어들기 때문에 급전이 필요한 임대인의 경우, 임차인에게 무상임대차확인서를 작성해 달라고 요청하는 경우가 있습니다.

 

그러나 이런 경우, 실제는 진정한 임차인이지만 여러 가지 사정으로 인해 임대인 부탁을 거절하지 못하고 무상임대차확인서를 써주어 보증금을 되돌려 받지 못하는 사례도 발생하고 있으니 각별히 주의해야 합니다.

경매와 공매 차이

오늘은 무상임대차계역서와 무상임대차확인서의 활용과 주의에 대해 알아보았는데요.

무상임대차확인서는 경매 참여 시에도 주의가 필요하여, 대출기관에서 징구한 무상임대차확인서를 무조건 위장임차인으로 추측하는 것은 잘못입니다.

진정한 임차인의 경우는 은행에 제출한 무상임대차확인서로 인해 대출은행에 대해 진정한 임차인의 주장을 못할 뿐 낙찰자에게는 해당되지 않으므로 진정한 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 떠안을 수 있음에 주의해야 합니다.