환산보증금 따라 다른 묵시적 갱신: 상가건물임대차보호법

임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차관계가 지속되는 것을 묵시적 갱신이라고 하는데요.

그런데 상가임대차에 있어서는 묵시적 갱신이 주택임대차와는 조금 다른 부분이 있다고 합니다.

오늘은 상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다.

 

상가임대차보호법 묵시적 갱신

상가임대차보호법은 상가건물 임대차에 있어서 상대적으로 약자인 임차인에 대한 경제생활의 안정을 보장하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률인데요.

 

상가건물임대차보호법은 상가임대차에 대해서 적용되지만 '대통령령으로 정하는 보증금액'이라는 적용범위를 두고 있어서 이를 초과하는 임대차에 대해서는 보호받지 못하고 다르게 적용되곤 합니다.

「상가건물 임대차보호법 시행령」제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

 

이렇게 법에서는 '대통령령으로 정하는 보증금액'을 환산된 보증금, '환산보증금'이라고 하여 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액으로서 지역에 따라 적용되는 기준금액을 정하고 있습니다.

 

그래서 서울의 경우 환산보증금이 9억 원을 초과하는 상가임대차에 대해선 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

- 환산보증금에 따른 묵시적 갱신

「상가건물 임대차보호법」에서는 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지나 계약조건의 변경 통지를 하지 않은 경우에는 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는데요.

이를 묵시적 갱신이라 하며, 이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항)

 

하지만 앞서 서술했듯이 상가건물임대차보호법은 환산보증금의 기준금액을 두고 있어서 기준금액을 초과하는 임대차의 묵시적 갱신에 대해선 이규정을 적용받지 못하고 일반 민법에서의 묵시적 갱신 규정이 적용되는데요.

「민법」제639조(묵시의 갱신)
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

「민법」제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

 

이처럼 적용 기준금액을 초과하는 상가임대차의 묵시적 갱신은 상가건물임대차보호법이 아닌 민법상 묵시적 갱신의 규정이 적용되어 갱신되는 임대차의 존속기간을 1년으로 보지 않고, 기간의 약정이 없는 임대차가 된다고 보아서 양 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있게 됩니다.

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계약갱신요구권

한편, 상가건물임대차보호법에서의 계약갱신요구권은 이런 환산보증금 적용기준과는 관계없이 임차인은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 10년 동안 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 임차인의 권리인데요.

 

이 또한, 환산보증금의 적용 기준금액을 초과하는 상가임대차의 묵시적갱신 상태에서 계약갱신을 요구하는 경우에는 묵시적갱신이 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하고 민법상 묵시적갱신의 규정을 적용받기에 기간의 약정이 없는 임대차로 간주되어 기간이 없는 상태에서는 계약갱신요구권이 발생할 수 없으므로 임차인은 이를 행사할 수 없습니다.

그래서 이경우 결국, 임대인은 언제든지 해지 통고할 수 있고, 임차인은 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 그 효력이 발생하기 때문에 나갈 수밖에 없는 상황이 됩니다.

 

오늘은 상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 적용에 대해 알아보았는데요.

다만 위에 서술된 사례는 환산보증금의 적용 기준을 초과한 상가임대차의 묵시적 갱신 상태와 계약갱신요구의 적용여부에 한정됩니다.

따라서 상가 임대차계약의 환산보증금이 적용 기준금액을 초과하더라도 계약갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에만 행사한다면, 최초 임대차기간을 포함하여 10년 동안은 임대차계약을 갱신할 수 있겠습니다.

 

 

 

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