토지개발 보상의 종류와 절차

토지개발에 있어서 공적주체가 주가 되는 개발사업은 주로 수용방식에 의한 방법을 많이 사용하는데요.

수용방식은 공공사업지구 내의 토지를 사업시행자가 전부 취득하여 사업을 진행하는 방식으로 토지보상법에 따라 종전 토지 소유자에게 적당한 기준에 맞춰 보상이 이루어집니다.

오늘은 토지보상이란 무엇이고, 토지보상 종류와 방법에는 어떠한 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

수용방식 토지보상

통상적으로 토지를 개발하여 주택을 공급하는 공영개발사업에 있어서는 토지를 강제수용하는 수용방식으로 시행되는데요.

 

수용방식은 개발 후 조성된 토지를 미율에 맞춰 다시 받는 환지방식과는 다르게 사업지구 내 토지를 보상 또는 수용으로 전부 시행자가 취득하여 시행하므로 지가가 저렴하고 기존 건물이 적은 농지 등으로, 충분한 공공용지의 확보가 용이할 경우 사용됩니다.

 

즉, 공익사업에서 수용방식은 토지가 강제수용되는 방식으로 사업시행자의 소유로 넘어가면 구역 내 토지 및 건축물 등 소유자에게 토지보상법에 따라 보상을 해줘야 합니다.

 

이처럼 보상방법은 보상금을 책정하고, 책정된 금액으로 시행자와 토지소유자 간 협의가 원칙인 만큼 시간이 많이 소요됩니다.

- 현금보상과 대토보상

수용방식에서 토지보상의 종류에는 토지소유자가 원하는 경우 산정된 토지보상금을 현금으로 지급하는 현금보상과 사업 시행완료 후 조성된 토지를 살 수 있는 권리를 주는 대토보상이 있는데요.

 

대토보상은 소유 중인 땅을 시행자에게 넘기고 새로운 땅을 넘겨받는 구조로, 보통 현금보상금만큼의 땅을 받는 형태입니다.

 

다만, 공공택지개발사업은 규모가 크고 그 보상규모도 상당하기에 만약 현금보상으로만 보상이 이뤄지면 그 자금이 부동산 시장으로 유입되어 인근지역 부동산 가격이 급등할 우려가 높기에 이를 막는 방법으로 대토보상이 활용됩니다.

 

또한, 현금 보상은 보상금 규모를 두고 토지소유자와 시행자 간 의견이 달라 협의되는 보상기간이 오래 걸리는 반면에 대토 보상의 경우는 사업시행 후 발생되는 미래 기대수익으로 토지소유자와 합의를 이끌어내는 데 이점이 있습니다.

 

그런데 이러한 대토보상에는 약간의 함정이 있는데요.

이는 보상계약 때 예상했던 기간 보다 새 토지를 받는 기간이 한참 걸릴 수 있으며, 공급가격이 보상계약 때 제시한 추정가를 크게 웃돌아 기대수익이 현저히 떨어질 수 있기 때문입니다.

정비사업 이주관련 거주자 보상: 주거이전비, 이주촉진비

- 보상금 산정과 절차

우선 토지 수용대상지역으로 결정되면 사업시행자는 토지·건축물 등 보상목적물에 대한 기본 조사인 현황 조사를 하게 되며, 이 기본조사를 토대로 토지와 지상의 지장물등을 확정하여 보상 시기·방법·절차 등이 담긴 보상 계획을 공고하게 되는데요.

 

이에 토지소유자등은 14일 동안 토지조서 및 물건 조서를 열람하게 되며, 이때 만약 문제가 있으면 시행자에게 이의를 신청해 사실확인을 거쳐 해당 내용을 반영시킬 수 있습니다.

 

이렇게 열람 기간이 끝나면 시행자는 감정평가법인 등을 선정해 해당 토지와 지상의 지장물등에 대해 감정평가를 실시하는데요.

행복도시 개발모습(자료: 행정중심복합도시건설청)

실시된 감정평가를 토대로 보상액을 산정해 손실보상협의 및 계약 체결을 하게 되며, 이때 협의가 성립되어 이의가 없으면 소유권이전 및 보상금을 수령하고 협의보상 절자는 종결됩니다.

 

그런데 내용에 문제가 있어서 소유자 등이 협의에 응하지 않는 경우는 강제로 사업시행자에게 토지소유권이 넘어가는데요.

이런 경우 시행자에게 수용재결을 신청하여 토지수용위원회 중재로 재결하며, 이 수용재결에 승복하면 보상금 지급 또는 공탁으로 수용절차가 종결됩니다.

 

만약, 수용재결에도 불복할 경우엔 재결서정본을 받은 날로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있으며, 이 중앙토지수용위원회의 결과를 받아들이면 증액보상금 지급 또는 공탁이 이뤄지며 종결됩니다.

 

그래도 못 받아들이겠다면 60일 이내에 행정소송을 제기해 보상금에 대한 이의를 해소할 수도 있습니다.

토지 수용, 보상 절차(자료:국토교통부)

공사 중 발견된 매장유산, 소유권 아닌 포상금

오늘은 토지에 대한 공공개발사업의 토지보상방법과 절차에 대해 알아보았는데요.

공익사업에 편입되는 토지 및 지장물에 대한 보상가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공인된 3인의 감정평가업자의 산술 평균한 금액으로 결정됩니다.

 

따라서 감정평가업자 3인 중 1인은 토지소유자들이 추천한 1인으로 토지소유자 측 이익을 대변해 줄 수 있는 감정평가사이기에 꼭 사업시행자에게 선임을 요청하여 진행하여야 합니다.