주택 경매 위험성과 현실

부동산 경매는 종종 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 기회로 여겨지며, 내 집마련을 고민 중이라면 경매에 관심이 높을 텐데요. 하지만, 그만큼 경매는 다양한 위험성이 존재해서 예상하지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

오늘은 주택 경매에서 위험한 부분은 무엇이 있고, 그 현실은 어떠한지 알아보겠습니다.

 

부동산 경매 위험성

부동산 경매를 활용하면 일반적인 시장 가격보다 좀 더 낮은 수준에 내 집 마련을 할 수 있다는 기대로 많은 분들이 경매 시장에 뛰어드는데요.

 

하지만 실제로는 시장가보다 높은 가격에 낙찰이 이뤄질 경우도 있으며, 혹은 입찰가를 잘못 쓰거나 권리분석을 잘못해서 보증금을 날리는 등 아주 다양한 위험성이 존재합니다.

 

선순위 채권 문제

경매에서는 선순위 채권자들이 우선적으로 변제받을 권리가 있는데요.

해당 부동산을 낙찰받았다고 하더라도 기존 채권자들의 권리가 해결되지 않으면 낙찰자는 해당 채권을 인수해야 할 수 있으며, 또 다른 추가 비용이 발생하거나 부동산에 대한 권리가 불완전할 수 있습니다.

낙찰률과 낙찰가율

권리 분석 부족

경매 부동산의 권리 관계를 정확히 파악하지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는데요.

해당 부동산을 점유하고 있는 사람이 있거나, 다른 권리가 얽혀 있는 경우도 있을 수 있어서 이를 미리 확인하고 분석하지 않으면 추후 법적인 분쟁에 휘말릴 수 있습니다

 

물리적 상태의 불확실

경매로 나오는 부동산은 압류되었거나, 처분을 위한 경매로 나오는 경우가 많은데요.

그런데 이러한 부동산은 관리가 소홀하거나 훼손된 경우가 많아 부동산의 실제 물리적 상태를 정확히 직접 확인하지 않으면 예상보다 많은 비용이 발생할 수 있습니다.

 

낙찰 후 소유권 문제

경매절차에서 낙찰자가 매각대금을 납부하면 소유권을 취득하지만, 종종 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 이전받지 못하는 경우도 존재하는데요.

대상 부동산이 실제 채무자의 소유가 아니거나 경매 개시 전 선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어지는 경우엔 낙찰자는 소유권을 상실할 수 있으며, 이를 해결하는 데에는 오랜 시간이 필요하고, 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

 

경매 절차의 복잡성

경매는 법적 절차와 관련된 복잡한 과정이기 때문에, 경매 절차에 대한 충분한 이해가 없으면 낙찰 후 문제가 발생할 수 있으므로 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

- 주택 경매의 현실

경매에서 권리분석은 경매를 통해 매수하고자 하는 부동산에 법률적 문제가 있는지를 점검하는 것으로서 매각금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 것이 아주 중요합니다.

 

물론, 경매에 참여하기 전에 시장 조사를 통해 합리적인 입찰 한도를 설정하고, 자금조달계획에 따라 대출기관과 상담하여 사전승인을 받아 놓는 등 재정적인 준비를 해야 합니다.

 

또한, 법원에서 알려주는 경매 정보만으로는 대상부동산의 물리적인 상태를 알지 못하며, 사전에 현장 답사를 통해 주변환경 및 대상물건의 물리적인 상태 등을 파악해야 합니다.

이때 체납된 관리비, 공과금 등 예상치 못한 추가 비용이나 리모델링 비용 등의 발생 가능성도 고려해야 합니다.

부동산 경매 인수되는 권리의 예외

오늘은 내 집마련을 위한 주택 경매에 대한 위험성 및 그 현실에 대해 알아보았는데요.

세상은 감당할 수 있는 것이 복잡하고 위험성이 큰 것일수록 이득이 되는 높은 결과물을 줍니다.

하지만 위험성이 큰 만큼 손실도 커지기에 경매 부동산에 대한 사전 철저한 조사와 전문가의 상담은 법적, 재정적, 물리적 검토에 필수적입니다.