'전입신고 불가' 특약, 효력 없습니다.

교통이 집중되고 접근성이 좋은, 지역 중심지에는 1인가구가 많이 찾는 오피스텔이 많이 있는데요. 중개 앱을 통해 방을 검색하다보면 전입신고 불가라는 문구가 간혹 보입니다.

그럼 전입신고를 할 수 없는 경우는 어떤경우일까요? 만약 전입신고를 안하고 살경우 어떤 상황이 일어날까요? 오늘은 오피스텔 전입신고 불가라는 매물의 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

'전입신고 불가' 매물

이제는 많은 분들이 전세사기나 깡통전세 등의 사회적인 이슈로 기본적인 부동산에 대한 지식이 많이 학습되어 있는데요. 그래서인지 요즘은 '전입신고 불가'라는 문구가 잘 보이지 않습니다.

 

그런데 간혹 오피스텔 매물을 살펴보다보면 시세보다 비교적 저렴한 보증금 또는 월세를 찾을 수 있는데요.

이는 오피스텔에 전입신고하지 않는 조건으로 보증금 또는 월세를 낮춰 임차인을 구하고 있으며, 주거용으로 사용하지만 전입신고를 하지않으므로 주택수에 포함시키지 않고 주택으로서의 세금을 피하려는 목적을 가진 매물입니다.

- 전입신고가 불가한 이유

오피스텔은 건축법상 업무시설이며, 주택법상은 준주택으로 분류되어 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능한데요.

 

실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금이 부과됩니다.

오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우는 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함 되지 않으며, 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.

반면 주거용으로 사용할 경우는 주택으로 보기 떄문에 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 합니다.

또한 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라 임대인이 업무용 오피스텔을 분양 받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있지만 나중에라도 주거용으로 전환해 임차인이 전입신고를 하게 되면 임대인은 환급받은 부가세 10%를 다시 추징 당합니다.

 

그래서 다주택자 입장에선 오피스텔이 전입신고로 인해 주택으로 인정받게 된다면 보유 주택 수에 포함되어 취득세, 종부세, 양도세 등 추가로 세금을 납부해야 되기 때문에 주거용으로 사용하지만 전입신고를 하지 않으므로서 과세관청이 주택으로 보아 과세하는것을 피하기 위함입니다.

- 전입신고를 안해 생기는 임차인 문제

임차인이 주택임대차보호법에따라 보호를 받으려면 이사를 하고 전입 신고를 해서 대항력을 갖추고, 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생겨 자신의 권리를 행사할 수 있는데요.

• 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 임차한 주택에 대해 임대차계약을 타인에게 주장할 수 없으며, 월세 지급내역이 있다 하더라도 임차권의 주장과 보증금 보호가 불가능 할 수 있습니다.
• 만약 오피스텔이 임대인의 채무 등으로 경매에 넘어갈 경우, 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대하여 후순위보다 먼저 배당을 받을 수 있는데요. 전입신고를 하지 않아 대항력을 갖추지 못하면 우선변제권도 생기지 않아 임대차보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

전세계약 체결후 유의사항 및 확인사항 : 잔금지급시 대항력 우선변제권

- '전입신고 불가' 특약은 무효

이렇게 임대인이 세금을 조금이라도 덜 내기 위해 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구하는 경우도 있는데요.

전입신고 금지 특약은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정으로 주택임대차보호법의 취지에 어긋나 효력이 없습니다.

 

따라서 임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의하였다면, 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖출 수 있습니다.

또한, 업무시설이라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

마치며

오늘은 오피스텔 '전입신고 불가'라는 매물의 경우에 대해 알아보았는데요. '전입신고 불가' 특약은 법적 효력도 없을뿐더러 임차인을 구하는데도 어려움이 있어 공실로 인한 손해가 발생할 수 있습니다.

다행히 계약하겠다는 임차인이 나타나더라도 후에 임차인이 불안감으로 전입신고를 해버릴 수도 있으며, 주거용으로 합의했다는 증거가 있다면 특약을 어겼다는 이류로 손해배상 청구를 하기도 어렵게 되니 주의 하시기 바랍니다.

 

 

임대인에게 필요한 특약사항 4가지