반전세란 무엇인가? 전세에서 월세 전환 계산법은?

역전세, 전세사기, 깡통전세 등의 여파로 전세에 대한 불신이 커지면서 빌라(다세대)와 같은 비아파트의 월세 거래 비중이 늘어나고 있는데요. 전세사기로 임차인들이 전세를 꺼리는 데다 전세보증보험 가입 요건도 까다로워져, 월세 거래에서도 반전세(보증부월세) 거래가 큰 폭으로 늘어나고 있다고 합니다. 그래서 오늘은 반전세란 무엇이고 전월세 전환 시 계산법에 대해 알아보겠습니다.

 

보증부 월세, 반전세란?

주택임대차의 유형에는 전세와 월세가 있는데요. 반전세는 전세와 월세의 중간 형태로 월세의 보증금보다는 높고 전세 보증금보다는 낮은 금액의 보증금을 책정하고 월세의 월차임보다는 저렴한 차임을 지불하는 보증부 월세의 형태를 말합니다.

즉 반전세는 전세반 월세반이란 의미로 전세보다는 보증금이 낮으며, 월세보다는 월차임이 저렴한 임대차 방식입니다.

- 반전세가 늘고 있다.

과거, 임대인들에게는 전세금을 통한 이자수익이나 무이자개념의 목돈 활용 등, 전세가 월세보다 나은 수익으로 활발한 거래가 이뤄졌습니다.

그러나 금융위기 이후 저금리와 부동산시장의 침체로 전세금보다는 월세를 통한 현금 확보가 더 확실해지자 월세 형태의 임대차가 늘어나게 되었습니다.

 

또한 부동산 시장의 침체로 집값이 떨어질 것을 우려하여 집을 사는 것보단 전세를 원하는 사람이 많아져 전세금도 계속 오르게 됩니다.

 

이렇게 전세가격이 높아지는 가운데 전세사기 등의 여파로 전세에 대한 불신이 커지게 되었으며, 계속 오르는 전세금을 감당 못하는 임차인들은 전세를 월세로 바꾸거나 월세로 대신하는 전세와 월세가 합쳐진 반전세가 늘어나게 된 것입니다.

- 반전세 사례

전세금 1억으로 전셋집에 살던 임차인은 전세가격 시세가 오르는 상황에서 임대인은 세금 부담이 증가함에 따라 현금확보를 위해 전세보증금을 2,000만 원 올리고자 합니다.

 

이에 자금확보가 어려웠던 임차인은 올린 만큼을 월세로 전환하게 됩니다. 이렇게 전세계약 갱신시점에 주변 전세시세가 많이 올라 전세보증금 인상 시 보증금의 일부나 보증금 인상분을 월세로 전환하는 사례입니다.

 

임대차계약 연장 유형: 유리한 방법?!

반전세 전환 시 계산법

전세 보증금을 낮추고 그만큼 월세를 지불하는 방식으로 처음부터 반전세로 계약하기도 하지만 위 사례와 같이 전세로 계약하고 이후에 전세보증금이 오르면서 반전세로 전환하기도 하는데요.

• 「주택임대차보호법」제7조의 2에 따르면 보증금 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 그 전환하는 금액은 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율을 초과할 수 없습니다.
• 대통령령으로 정하는 이율: 연 2%
• 한국은행 기준금리: 3.5% (2024. 2. 22)
• 따라서 24년 2월 27일 현재 월차임 전환율은 5.5%가 됩니다.

위사례로 계산법을 적용하면 월세로 내고 싶은 보증금인 2,000만 원을 월차임 전환율인 5.5%(2%+3.5%)를 곱하면 110만 원이 됩니다.

이것을 월 단위 금액으로 산출하기 위해 12개월로 나누면 약 9만 1천660원이란 월단위 차임이 나옵니다.

 

위 계산은 전월세 전환율에 대한 예시일 뿐이며, 해당 임대차에 적용되는 금액은 임대인과의 협의가 필요합니다. 그에 따라 월 차임 전환율이 5.5%보다 낮을 수도 있으며, 월단위 차임도 달아질 수 있습니다.

마치며

오늘은 반전세란 무엇이고 전세에서 월세로 전환 시 계산법에 대해 알아보았는데요. 반전세도 임대차 계약이므로 계약기간은 2년으로 하며, 계약 갱신 시 반전세로 전환하여 갱신 계약을 했다면 재계약이므로 계약서 작성 및 확정일자를 다시 받는 등 계약 시 주의하여야 합니다.

 

재계약에 대한 유의 사항에 대해선 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.

전월세 계약 연장 시 계약서는 어떻게?