전세계약 특약사항, 이것만은 넣자: 보증금 지키는 방법

전세사기로 보증금을 떼일 수 있다는 우려가 커지면서 전세보증금 반환보증보험 가입건수가 급증하고 있다고 합니다. 또한, 전세보증금을 지키기위해 계약 시 특약사항을 꼼꼼히 살피는 임차인도 많아 졌습니다. 그래서 오늘은 부동산 계약 시 특약사항에 이것만은 꼭 넣어야 할 내용이 무엇인지 알아보겠습니다.

특약사항 작성

부동산 계약시 계약의 내용 못지않게 특약사항도 중요한데요. 특히, 돈과 관련된 내용이 들어가 있으면 더욱 예민합니다.

계약서에는 없지만, 집을 볼 때 구두로 약속했던 내용이 있다면 계약서에 반드시 특약으로 적어놓아야 합니다.

• 특약사항이란: 계약서 내용외에 임대인과 구두로 합의한 사항을 기록하는 것으로 통산 전세자금대출, 권리변동, 전세금반환보증 등에 대한 내용을 부동산 계약서에 기재하는 것을 말합니다.

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특약사항에 이것만은 꼭

- 전세자금대출 특약

계약서 작성하고 전세자금대출 신청을 할경우 심사기간이 2주 정도의 기간이 소요됩니다. 그래서 대출 가능 여부에 따른 특약사항을 기재합니다.

전세자금대출 가능 여부와 한도는 은행 등에 임대차 계약서 사본을 제출 후 심사를 통해 확인이 가능하므로, 추후 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 경우를 대비해 특약사항으로 기재가 필요합니다.

• 특약문구 예시:"임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출 불가 시 계약을 해지하고, 계약금 및 지불한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다."

- 등기부상 권리변동 특약

임대인이 전세계약기간동안 임차주택에 근저당이나 가압류등 권리를 설정할 경우 임차인의 대항력에 영향을 받을 수 있습니다.

이 경우, 특약사항을 통해 임차인의 대항력을 확보하고, 임대차 계약의 안정성을 위해 필요합니다.

• 특약문구 예시: "임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다."

- 선순위 근저당 말소 특약

등기부상 선순위 근저당이 있는 임차주택의 경우, 대부분 임대인은 계약하고 나면 임차인보다 우선한 빚들을 없애겠다고 합니다.

이같이 나보다 선순위에 있는 근저당을 말소 하기로 했다면 특약으로 작성하고, 조건을 이행하지 않으면 이 계약은 무효로 한다는 내용까지 필요합니다.

• 특약문구 예시: "선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소 한다." 또는 "잔금을 치르는 동시에 말소한다"

- 전세보증금반환보증보험 특약

금리인상, 주택가격하락등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여 임차인은 보증금을 지키기 위해 전세보증금반환보증보험에 가입하여야 합니다.

전세보증금 반환보증보험에 가입할 경우, 특약사항에 이를 명시하고 임차인의 보증금을 지키는 노력이 필요합니다.

• 특약문구 예시: "임차인의 귀책없이 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 없는 경우 계약을 취소하고 보증금을 반환한다" 또는 "보험료는 임대인과 임차인이 균등하게 부담한다"

- 기타 특약사항

• 도배·장판 교체: 곰팡이를 없애고 새로 도배·장판 해주겠다는 임대인의 구두 약속이 있었다면, 이것에 대해 특약사항을 작성합니다.
• 반려동물 특약: 반려동물에 대한 특약이 없다면 향후 분쟁의 소지가 매우 높으며 원상복구 등의 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 계약 시 반려동물의 여부를 상대방에게 고지하고 특약사항을 작성합니다.
• 수리의 의무: "임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후 등)은 임대인이 적극 수리하기로 한다." 또는 "임내차 종료 시 임대목적물 및 기본시설물(에어컨, 전기쿡탑, 냉장고, 세탁기)을 파손·훼손 시 수리비용을 제하고 보증금을 반환한다"
• 관리비 및 공과금 정산: "임대인은 입주 전까지 관리비 및 공과금을 모두 정산하기로 한다."

 

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마치며

오늘은 전세계약 시 임차인 입장에서의 이것만은 꼭 넣어야 할 특약사항에 대하여 알아보았는데요. 원하는 지역에 전세물건이 많거나 전세보증금이 높다면 매수우위로 특약사항 명시가 가능할 수도 있지만 전세물건이 없는 상황에선 특약 기재가 쉽지만은 않습니다.

임대인 입장에서는 취소될지도 모르는 계약을 해놓고 심사기간의 2주를 기다리는 전세대출의 경우나 당연한 듯한 특약내용의 요구는 더욱 어렵습니다. 따라서 임차인이 불안하다고 해서 일방적인 한쪽의 무리한 요구는 곤란하며 임대인과 충분한 이해와 협조를 구하고 협의한 후 특약사항을 진행하시면 성공적인 전세계약이 될 것입니다.

 

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