안전진단, 아파트 재건축 첫걸음: 재건축 판정 기준

정부의 재건축 규제가 완화되면서 서울의 대부분 오래된 노후 아파트는 재건축 추진을 안 하는 곳이 없을 정도입니다. 특히, 올초 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 재건축 사업에서 첫관문인 안전진단을 통과하는 서울 아파트가 늘어나고 있습니다. 그래서 오늘은 재건축 안전진단은 무엇이며 안전진단 기준은 어떻게 되는지에 대해 알아보겠습니다.

재건축 안전진단

우선 재건축이란 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 사업으로 재건축의 목적은 낡고 오래된 주택을 철거하고 새로운 주택을 짓는 게 아니라 안전하지 못한 노후·불량주택을 부수고 새롭고 안전한 주택을 건설하는 사업입니다. 따라서 지은 지 30년 이상되었고, 지자체가 평가하는 안전진단 절차를 거쳐 재건축이 가능하다고 판단 되어야 비로소 재건축사업에 들어갈 수 있습니다.

재건축과 재개발의 차이 이해하기 : 4가지의 대표적인 차이

재건축과 재개발은 모두 정비사업의 사업 유형으로, 노후화된 주택이나 주거환경을 개선하는데 목적이 있는 사업입니다. 재건축과 재개발 사업은 주택 정비사업의 일환으로 진행되지만, 목적

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주택 재건축 안전진단 기준

- 평가항목 배점

주거환경 중심평가 안전진단임을 강조하여 소득수준 향상, 주택기술 변화등으로 높아진 국민의 주거환경에 대한 기대 수준을 충족시킬 수 있도록 구조안전성, 주거환경, 설비노후도, 비용편익 4개 항목의 가중치를 고려한 평가 점수를 합산하여, 합산점수별 재건축 여부를 판정합니다.

항목	'03.7월	'06.5월	'09.1월	'15.5월	'18.3월	'23.1월
구조안전성	45%	50%	40%	20%	50%	30%
주거환경	10%	10%	15%	40%	15%	30%
설비노후도	30%	30%	30%	30%	25%	30%
비용편익	15%	10%	15%	10%	10%	10%

- 재건축 판정 범위

4개 평가항목별로 점수 비중을 적용하여 합산한 총 점수에 따라 "재건축(45점 이하)", "조건부 재건축(45점~55점 이하)", "유지보수(55점 초과)"로 구분하여 판정을 하고, "재건축"은 바로 재건축 추진이 가능하며, "조건부 재건축"은 재건축 시기 조정이 가능한 구간으로 운영하고 있습니다.

점수	45점 이하	45점 초과~55점 이하	55점 초과
판정	재건축	조건부 재건축	유지보수
평가(가중치)	구조안전성(30%), 주거환경(30%), 설비노후도(30%), 비용편익(10%)

- 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)

'조건부재건축'에 해당하면 의무적으로 공공기관의 적정성 검토를 받는것이 아니라 입안권자인 시장․군수․구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토를 하고, 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류가 있거나 미흡한 근거자료에 대한 보완 지연 및 소명이 부족하여, 판정 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에 공공기관 적정성 검토를 의뢰할 수 있습니다.

대상: 조건부재건축(45~55점) 중 선택적 시행
절차: 지자체가 검토 후 요청하는 경우 시행
범위: 확인이 필요한 사항에 한정

- 안전진단 절차

1. 진단신청

토지등소유자 10% 동의등 필요
주민이 입안권자에게 신청

2. 현지조사

현지조사는 조사항목별 조사결과를 토대로 안전진단 실시여부 판단결정
입안권자가 결정하여 안전진단 의뢰

3. 안전진단

최종 성능점수에 따라 '유지보수', '조건부 재건축', '재건축'으로 구분하여 재건축 여부 판정(1차 안전진단)
안전진단전문기관, 국토안전관리원, 건설기술연구원 수행

4. 적정성 검토

'조건부재건축'에 해당하면 적정성 검토 실시(2차 안전진단, 필수 X)
국토안전관리원, 건설기술연구원 수행
적정성 검토 후 최종 판정하며, 55점 이하일 경우 재건축 가능

마치며

오늘은 재건축 안전진단에 대한 기준 및 절차에 대해 알아보았는데요. 올초부터 본격적으로 재건축 사업 문턱이 낮아지면서 너도나도 안전진단 신청을 하고 있는 듯합니다. 지난 2018년 안전진단 규제가 강화된 이후부터 올초 완화 이전까지 '재건축' 판정을 받은 곳이 단 한 곳도 없었기 때문에 다시 규제가 강화되기 전에 빨리 재건축하고자 하는 분위기가 아닐까 합니다.

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