입주권과 분양권, 비슷하지만 다르다?!: 세금은?

부동산 뉴스를 접하다 보면 얼핏 용어들이 비슷해 그 개념을 확실히 알고 있지 않으면 헷갈리기 쉽습니다. 그중에서 대표적인 것이 입주권과 분양권인데요. 입주권과 분양권은 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만 그 내용을 보면 전혀 다른 점을 가지고 있습니다. 그래서 오늘은 비슷하지만 다른 입주권과 분양권에 대해 알아보겠습니다.

 

입주권과 분양권은 무엇인가?

새로운 아파트가 지어져서 그 아파트에 입주하여 살수 있는 권리라는 면에서 많은 분들이 입주권과 분양권을 같게 생각하는 경우가 있는데요. 하지만 입주권과 분양권은 확실하게 다릅니다.

- 입주권이란?

입주권은 잘 살고 있던 주택이 재개발·재건축 사업으로 인해 철거되는 주택에 대한 보상으로 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말하는데요.

이는 도시정비사업인 재개발·재건축 사업 단계에서 관리처분계획이 인가되면 조합원의 지위로서 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택이 멸실된 것으로 보아 입주권이 생기게 됩니다.

- 분양권이란?

분양권은 조합원이 아닌 일반 주택 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리를 말하는데요. 즉, 분양하는 아파트에 청약하여 당첨되면 얻게 되는 것이 바로 분양권입니다.

 

예를들어, 정비사업으로 기존 300세대의 사업지에서 총 700세대 규모의 신축아파트를 짓는다면 기존 300세대의 조합원은 입주권이 생기는 것이며, 조합원세대를 제외하고 400세대는 청약을 통한 일반 분양으로 분양권이 발생하는 것입니다.

입주권과 분양권은 어떻게 다른가?

이렇게 입주권과 분양권은 권리를 갖는 대상자에서 차이가 있으며, 동·호수 배정이나 투자 비용 및 가격, 세금 납부기준 등에서 차이가 있습니다.

- 동·호수 배정

재개발·재건축사업에서 주택은 조합원을 대상으로 먼저 동·호수를 배정하며, 이후 남은 물량을 청약을 통한 일반분양으로 진행되어 동호수를 지정할 수 없습니다.

그래서 선호도가 높은 로열동이나 로열층의 아파트 동·호수는 대개 조합원의 입주권에 몰려 있으며, 원하는 동호수의 배정을 못 받는 분양권은 계약을 포기하는 사례도 있습니다.

- 투자 비용 및 가격

입주권은 사업이 지연되거나 진행 중 사업비가 늘어나게 되면 추가비용을 조합원이 부담하게 되므로 이런 사업에 대한 위험 부담 때문에 분양권에 비해 가격이 통상적으로 10~15% 정도 낮게 형성되는데요.

가격에 있어서 입주권은 매수 당시의 권리가액에 프리미엄 등이 포함되며, 전체 금액을 한번에 지불해야 되기 때문에 초기 자금에 대한 부담과 비용이 많이 있습니다.

 

반면에,

분양권은 초기에 계약금 10% 정도만 부담하고 입주 시 중도금과 잔금을 지불하므로 전체가격은 높아도 초기 비용은 입주권보다 부담이 적습니다.

또한, 분양권을 거래하더라도 기존 납입금에 프리미엄을 더한 금액만 있으면 되므로 입주권 보다 초기 비용 부담은 적습니다.

 

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- 세금 납부기준

취득세에 있어서 입주권은 매수 당시에는 토지에 대한 취득세를, 입주 시에는 건물에 대한 취득세 총 2번의 취득세를 납부해야 합니다.

이렇게 입주권은 물권의 성격을 가지므로 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 이 기간 동안 재산세, 종합부동산세 등 보유세에 대해 과세대상에 해당됩니다.

따라서 주택수 계산시 기존 주택이 없어져도 입주권의 상태이므로 하나의 주택으로 간주합니다.

 

반면 분양권은 매수 당시 취득세를 부담하지 않고, 입주 시 주택과 동일하게 취득세를 납부합니다. 그래서 분양권은 채권의 성격을 가지고 있으므로 청약 당첨일로부터 잔금지급일까지 재산세 및 종부세 과세대상에는 해당되지 않습니다.

이렇게 취득세 납부는 완공 후 입주 시 하지만 주택으로 간주되는 시점은 취득과 동시에 주택 수에 포함됩니다.

 

양도소득세는 입주권과 분양권 모두 과세대상으로 보유기간에 따라 입주권의 양도소득세율은 1년 미만은 70%, 1년이상 ~2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율 6~45%의 세율이 적용됩니다.

또한 분양권의 양도소득세율은 보유기간에 따라 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%의 양도세율이 적용됩니다.

구분	입주권	분양권
취득세	매수 시 1회, 입주 시 1회	입주 시 1회
보유세	재산세 및 종합부동산세 과세대상	재산세 및 종합부동산세 비과세
양도소득세	과세대상	과세대상
주택 수 산정	주택 수 포함	주택 수 포함

마치며

오늘은 비슷하지만 다른 입주권과 분양권에 대해 알아보았습니다. 위에서 입주권의 취득세 납부는 총 2번의 취득세를 납부한다고 했는데요. 참고로 관리처분계획인가 이후 공사가 진행된 사업지에서의 입주권에 대한 취득세는 주택 외 부동산인 토지에 대한 것이므로 토지 취득세율 4.6%가 적용되며, 준공 후 입주 시에는 건물에 대한 원시취득으로 취득세율이 2.96~3.16%가 적용됩니다. 분양권은 1 주택자라면 입주 시 1 ~ 3%의 취득세율이 적용됩니다.

 

 

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