임대인에게 필요한 특약사항 4가지

많은 임대인들이 임대차계약에 있어서 추후 조건들이 이행되지 않아 분쟁이 생기는 경우가 많이 있는데요. 이런 분쟁을 막기 위해선 임대차계약서에 특약사항을 명확히 기재하고 꼼꼼히 작성해야 추후 분쟁에서 우위를 점할 수 있을 것입니다.

그래서 오늘은 임대인의 위치에서 임대차계약서를 작성할 때 넣으면 좋은 특약사항 4가지에 대해 알아보겠습니다.

 

임대인에게 필요한 특약사항

주택의 임대차에 있어서 「민법」에 따른 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많아, 우리나라는 이를 보완하기 위해 「민법」의 특별법으로 「주택임대차보호법」을 제정하고, 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음을 명시하고 있습니다.(「주택임대차보호법」제10조)

 

그러나 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효할 것입니다.

1. 시설물 수리 및 비용 부담 특약

임대인은 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무를 가지는데요. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다.

 

그래서 각종 설비 및 난방, 전기, 인테리어 시설에 대하여 향후 수리할 일이 생겼을 때 그 비용 발생에 관하여 특약에 남겨놓는 것이 좋습니다.

 

수도, 냉난방, 전기시설 등 주택의 주요 설비에 대한 노후 및 고장으로 인한 수리비용은 임대인이 부담하는 것이 맞지만 임차인이 고의 또는 과실로 인한 파손 및 시설의 무리한 사용으로 인한 고장 등은 임차인이 부담하는 것이 맞을 것입니다.

그래서 임대차 계약서에 소모품 교체(전구 등)와 같은 비용은 임차인이 부담한다는 특약사항을 기재하면 좋습니다.

2. 계약 종료 시 특약

임대차계약의 연장할 시기가 다가오거나 종료할 때 집주인 입장에서는 어떤 부분이 하자가 있는지 있다면 누가 하자를 발생시켰는지를 알아야 수리 및 보수 비용 부담을 정확히 하고 다음 세입자에게 피해가 가지 않기 위해서 주택의 상태를 꼭 확인해야 하는데요.

 

간혹 집에 하자가 생긴 것을 감추려고 집을 보여주지 않으려는 임차인도 있습니다. 그래서 만약 계약이 종료될 시기에 임차인이 집을 보여주지 않으려 한다면, 임차인의 고의나 과실로 인한 하자가 발생한 것으로 간주한다는 특약을 넣거나, 반드시 집의 상태를 보여줘야 한다는 특약을 넣으면 좋겠습니다.

 

또한 임차인의 고의나 과실로 인한 수리 관련 비용에 대해선 임대인이 우선 부담하고, 향후 보증금을 반환할 때 보증금에서 공제 후에 지급한다는 특약사항을 남겨 놓는 것이 좋습니다.

3. 반려동물 금지 특약

어떤 상황이든 자신에겐 소중하지만 다른 사람에겐 피해가 될 수 있는데요. 임차인들이 임대주택에서 개나 고양이 같은 반려동물을 키울 경우 벽지, 장판 등 주택의 시설물이 손상되거나 이웃이나 다른 세입자들이 소음 피해에 시달릴 수 있습니다.

 

그래서 보통 임대인들은 반려동물을 키우는 임차인과의 계약을 꺼리고 반려동물 사육을 금지한다는 특약을 기재하기도 합니다.

하지만 반려동물을 키우는 인구가 증가하는 시대에 무작정 반려동물을 금지하는 특약은 고려될 사항이며, 조건부 특약으로 반려동물을 키우되 집의 시설물을 파손한 경우는 임차인이 배상한다는 특약을 기재하는 것이 좋겠습니다.

반려동물을 임대인 몰래 키우다 발견 되면? : 계약해지 사유?

4. 체납 관련 특약

임대차 계약기간 중 임차인이 경제적으로 형편이 좋지 못하여 월세를 체납할 수도 있는데요. 이럴 경우 임대인은 그대로 피해를 볼 수밖에 없습니다.

따라서 만약 임차인이 월세를 지급하지 않고 지체된다면, 체납된 차임에 대하여 연 20%의 연체이자를 가산하여 추후 보증금에서 공제한다는 특약을 작성하는 것이 좋습니다.

 

또한, 차임을 체납하는 경우가 계속된다면 임대인이 임차인에게 법적으로 조치하기 위해 발생될 각종 소송비용을 보증금에서 공제한다는 내용도 기재해 두면 분쟁 시 해결하는데 도움이 될 수 있습니다.

 

특히, 월세 지급이 늦어지면 추가적인 이자를 부담해야 한다는 내용을 명시한 것만으로도 임차인의 월세 지연을 예방하고 정기적인 지급을 유도할 수 있습니다.

임대인의 권리와 의무는?: 임대물반환청구, 임대보증금반환의무

마치며

오늘은 임대인의 위치에서 임대차계약서를 작성할 때 넣으면 좋은 특약사항 4가지에 대해 알아보았습니다.

그러나 주택 임대차에서 효력을 인정받기 어려운 대표적인 특약 내용도 있는데요. 임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 기재하거나 '임차인은 1년 뒤 퇴거한다'라고 특약 내용을 작성하였더라도 이 특약은 법적 효력이 없습니다. 이는 주택임대차보호법에서 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 본다라고 정하고 있기 때문입니다. 하지만 임차인의 경우는 본인의 선택에 따라 1년만 거주하고 퇴거할 수 있습니다.

 

임차인 원상회복의무 범위 어디까지? 면제는?