상가 권리금이 무엇인가요? 얼마가 적당한가요?

상가 임대차계약은 권리금이 동반되는 경우가 많이 있는데요. 법률상 상가 세입자는 계약이 종료될 때 권리금을 회수할 권리가 있고 건물주도 이를 막을 수 없습니다. 상가 건물 임대차에서 기존 임차인과 새로 들어오는 임차인의 합의하에 주고받는 권리금, 오늘은 이 상가권리금이란 무엇이고, 권리금의 계산은 어떻게 이루어지는지에 대해 알아보겠습니다.

 

상가권리금 현황 및 의미

한국부동산원의 2023년 상가권리금 현황조사에 따르면 전국 상가 권리금의 비율은 56%이며, 권리금이 있다고 응답한 표본 중 권리금이 3천만 원 이하인 업체는 66.0%로 나타났으며, 권리금 전체구간을 나눠볼 때 1천만 원 초과~3천만 원 이하인 업체가 38.0%로 권리금 규모 구간 중 비중이 가장 높았다고 합니다.

또한, 업종별로는 숙박음식점업의 권리금이 3,937만 원으로 가장 높았으며, 기타 개인 서비스업이 2,015만 원으로 가장 낮았습니다.

 

오랫동안 상가 임대차 분쟁의 대표적인 원인이었던 권리금문제는 2015년 「상가건물임대차보호법」이 개정됨에 따라 그간 보호받지 못하던 권리금에 대하여 정의 및 적용방법, 권리금 회수 등을 법률로 정하고 있는데요.

 

「상가건물임대차보호법」에 따르면

"권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"라고 정의하고 있습니다.

또한, 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라 정의하고 있습니다.

- 권리금 종류 및 계산

권리금은 크게 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 위치, 거래처 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있을 텐데요. 통상적으로 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나뉘며, 상황에 따라 권리금의 종류는 달라질 수 있습니다.

바닥권리금

바닥권리금은 특정 상가의 물리적 위치에 대한 권리금으로서 위치권리금 또는 자릿세라고 표현하기도 하며, 영업장소가 위치한 상권 입지의 이점에 대한 대가를 의미합니다.

 

즉, 비교할 수 있는 대상인 상가보다 해당 상가가 지하철역 또는 버스정류장에 더 가까워 유동인구가 많고 골목상권의 코너에 위치한 이점 등 일반적으로 더 좋은 상권으로 인정받는다면 비교하는 대상의 바닥권리금보다 높은 금액으로 바닥권리금이 형성될 수 있습니다.

시설권리금

시설권리금은 기존 임차인이 영업을 위해 투자한 인테리어 비용과 각종 시설의 설치비에 대한 권리금을 말하는데요. 해당 상가에 기존과 같은 동종업이나 유사업이 들어와 기존에 설치된 시설을 사용할 수 있는 경우에 시설권리금이 발생합니다.

 

그래서 기존엔 옷매장이었는데 새로 들어오는 임차인이 치킨 배달을 할 예정이라면 기존에 설치된 옷매장용 시설 등은 사용하지 않아 해당 시설권리금은 인정되지 않습니다. 시설권리금은 사용기간에 따른 감가를 고려한 원가법을 따르며, 잔존가치는 최초 설치 비용에서 사용연수를 고려하여 임차인간 합의하여 결정합니다.

 

시설권리금의 계산은 5년을 기준으로 시설과 장비를 감가상각하는 것이 일반적인 관례라고 하는데요. 기존에 시설비로 3000만 원을 들여 투자한 매장일 때 3년이 지난 상황에서 새로운 임차인이 들어오는 권리금 계약을 한다면 1년에 600만 원씩 감가상 각하여 3년이 지났으므로 남은 가치인 1200만 원을 시설권리금으로 책정 잘 수 있겠습니다.

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영업권리금

영업권리금은 영업을 통해 얻은 매장의 명성, 신용, 고객 등 무형의 가치에 대한 대가로 말할 수 있는데요. 즉, 해당 상가에서 영업한 매장의 매출 수준에 따라 그 가치는 달라지며, 영업이 잘되는 매장이라면 영업권리금도 높게 책정될 것입니다.

 

영업권리금의 계산은 일정 기간 발생한 수익을 토대로 계산하는 수익환원법을 사용하며, 해당 기간의 총매출에서 총비용을 빼 순수익이 얼마인지를 참고하여 영업권리금을 결정할 수 있습니다.

기간은 임차인 간 자유롭게 합의할 수 있으며, 보통 6~12개월의 매출을 대상으로 순수익을 계산하여 임차인 간 합의를 통해 책정할 수 있습니다.

다만, 주의할 점은 매출 내역이 조작될 수 있으므로 매출 외에도 카드 전표, 현금영수증 등의 자료를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 해당 상가가 영업 중이라면 실제 영업하는 모습을 지켜보며 매출 수준을 짐작해 볼 수도 있겠습니다.

 

마치며

오늘은 상가 임대차계약에서 유형·무형의 영업상 이익에 대한 대가인 상가권리금에 대하여 알아보았는데요.

상가 임차인이라고 해서 법률적으로 모든 경우의 권리금 회수가 가능한 것은 아니며, 백화점이나 대형쇼핑몰 등 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부에 입점해 있는 경우는 권리금 회수에 어려울 수 있습니다. 이는 임차인의 노력으로 상권이 형성된 것이 아니라 집중된 건물 자체의 상징성으로 상권이 확보됐다고 보기 때문입니다. 따라서 상가권리금이 있을 때에는 상가 임대차계약을 진행하기 전에 권리금 회수가 가능한지에 대한 검토도 필요합니다.

 

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