아파트 전유부분과 공용부분의 범위는?: 공동주택관리규약

아파트와 같은 공동주택은 단독주택과 다르게 문제가 생기면 문제 부분에 따라 그 책임소재가 다른데요. 공동주택 관리규약 준칙에 따르면 아파트는 전유 부분과 공유 부분으로 나뉘며, 전유 부분은 아파트 구분소유자 또는 임차인이 관리하고, 공용 부분은 입주자대표회의 또는 관리주체에서 관리책임이 있다고 합니다.

그럼 전유 부분과 공유 부분은 어떻게 구분하고 있을까요? 오늘은 공동주택의 전유 부분과 공용 부분의 범위에 대해 알아보겠습니다.

 

공동주택관리규약 전유 부분과 공용 부분

공동주택은 동일 단지 및 건물을 다수의 세대가 구분하여 소유하고 있기 때문에 이를 사용하고 관리하기 위해서는 단지의 특성을 고려한 기본 규칙의 제정이 필요한데요.

 

이에 「공동주택관리법」제18조는 시ㆍ도지사가 공동주택 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위해 공동주택 관리규약의 준칙을 정해야 한다고 규정하고 있으며, 공동주택의 입주자 등은 시ㆍ도지사가 정한 준칙의 제정 취지와 방향에 적합하게 관리규약을 정하여야 합니다.

 

또한, 공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 입주예정자의 과반수의 서면동의를 받아 결정하도록 되어 있습니다.

따라서 시ㆍ도지사가 정한 관리규약 준칙은 관리규약을 만들 때 기준을 제시하는 권고 사항이며, 각 아파트 관리규약은 제정권자인 입주자가 스스로 합리적인 범위 내에서 공동주택관리규약을 제정해야 할 것입니다.

- 아파트 전유 부분 및 공유 부분의 범위

아파트 관리규약 준칙에 따르면

전유 부분은 입주자 등이 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 말하며, 공용 부분은 전유 부분을 제외한 2세대 이상이 함께 사용하는 주택부분ㆍ부대시설 및 복리시설과 대지를 말합니다.

• 주거공용 부분: 아파트 동 건물의 복도, 계단, 현관, 승강기 등 아파트의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설
• 그 밖에 공용 부분: 위 주거 공용 부분을 제외한 지하층, 관리사무소, 경비실, 경로당, 보육시설, 주차장, 주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설

공동 전유부분과 공용부분(자료:서울시)

공동주택관리규약 전유부분의 범위(자료:서울시)

구 분	범 위
천장·바닥 및 벽	- 세대 내부의 마감부분과 전유으로 사용하는 벽체. 다만, 벽체외부 도장부분은 공용부분으로 한다.
현관문 및 창(발코니 창 포함)	- 세대가 전유로 사용하는 문틀·문짝, 창틀·창과 이에 부수된 잠금장치 등의 시설과 창틀 실리콘. 다만, 현관문의 외부 도장은 공용부분으로 한다.
배관, 배선 및 덕트와 그 외의 건물 에 부속되는 설비, 시설물 등	- 개별세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물 - 계량기가 설치된 배관·배선: 전기, 가스, 난방 및 온수 등은 세대계량기 전까지의 부분(계량기는 제외) ※ 단, 공동주택의 특성(평면, 배관·배선방식, 난방방식 등)에 따라 관리규약으로 정할 수 있다. - 오수·배수관·우수관 등: Y자 관 및 T자 관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분 전유부분과 공용부분의 연결부 및 서로 연결되어 구분이 어려운 부분은 공용으로 간주

공동주택관리규약 공용부분의 범위(자료:서울시)

구 분	범 위
건물부분	- 주요 구조부: 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간 - 그 밖에 전유부분에 속하지 않는 부분
부대시설	- 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소 - 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 공동주택단지 내 도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수처리시설, 단독정화조, 소방시설(세대 소화기 제외), 냉난방 공급시설, 급탕 공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설 - 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수, 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리 설비 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송구내전용선로설비, 우편물 수취함, 지능형 홈네트워크 설비 - 전기차충전시설 - 그 밖에 전유부분에 속하지 않는 시설
복리시설	- 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 주민공동시설, 문고, 유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), - 그 밖에 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사 활동에 사용할 수 있는 시설 등
관리책임시설	세대 및 공용 전기·수도·가스·급탕·난방계량기시스템 (원격표시부, 원격검침 시설 등 계량을 위한 부속품 일체를 포함한다)

 

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- 아파트 전유부분과 공유부분의 구분

• 발코니 새시 교체: 아파트에서 세대 발코니창을 교체할 때 주로 새시를 교체한다고 하는데요. 발코니 새시는 해당 세대에서 필요할 때 교체하거나 직접 수선할 수 있는 부분으로 전유 부분에 해당합니다.
• 발코니 우수관 하자: 전유 부분에 있는 우수관은 옥상의 빗물을 지하 배수관으로 배수하는 기능을 하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당하지만 각 세대의 전유 부분의 발코니 부분을 통과하고 각세대 발코니 물의 배수 용도로도 사용할 수 있어 구분이 묘한데요. 법원의 판례에 따르면 아파트 발코니 우수관은 본래의 역할이 빗물 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로 발코니 우수관 부분은 공용 부분에 해당한다고 판시하고 있습니다. 따라서 발코니 우수관은 구조적인 측면의 필요등에 의하여 전유 부분을 거치는 공용 부분이므로 각 세대 입주자가 훼손ㆍ변경할 수 있는 부분은 아닙니다.
• 현관문 수선: 현관문은 공동주택의 복도에서 세대로 들어가는 문인 현관문은 해당 세대에서 단독으로 사용하는 것이므로 원칙적으로 전유 부분에 속하나 현관문의 외부 도장과 관련된 사항은 관리규약에 공용 부분으로 정하고 있는 경우가 많이 있습니다. 그러나 개별 세대의 현관문과 거실 사이에 중문의 설치ㆍ교체 및 수선은 전유 부분에 해당합니다.

 

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