소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

전세 보증금을 돌려받지 못한 전세사기, 깡통전세 피해 가구 중 70% 이상이 보증금 일부에 대해 우선 변제받을 수 있는 ‘최우선변제’ 대상에 해당하지 않는다고 합니다. 그럼 '최우선변제권'이란 무엇일까요? 오늘은 임대차시장에서 임차인 보증금의 보호를 위한 최소한의 안전망인 소액임차인의 최우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

 

최우선변제권 이란?

최우선변제권은 임차인의 보호를 위해 만들어진 「주택(상가건물)임대차보호법」에 근거한 핵심제도 중 하나로써, 경매가 진행되었을때 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 다른 담보권자보다 먼저 보증금의 일부를 배당받을 수 있게 특별히 인정하는 권리를 말합니다.

• 대항력: 임차인이 임차주택(상가건물)의 양수인등, 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며, 임대차 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도(건물의 인도)와 주민등록(사업자등록)을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다.(「주택임대차보호법」제23조,「상가건물임대차보호법」제3조 )
• 우선변제권: 임차주택(상가건물)이 경매에 넘어가게 될경우 낙찰된 금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리로써, 경매 신청의등기 전에 대항력의 요건을 갖추면 우선변제권이 생깁니다.(「주택임대차보호법」제8조, 「상가건물임대차보호법」제14조)

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- 최우선변제권의 요건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 주택(상가건물)임대차보호법에서 정한 요건을 갖춰야 하는데요.

1. 소액임차인에 해당되고,
2. 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에
3. 주택(상가건물)의 인도와 주민등록(사업자등록)을 마쳐 대항력을 갖춰야 합니다.

위 조건을 충족할 경우에 선순위 담보물권자가 있더라도 주택가액의 2분의 1 범위에서 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.(「주택임대차보호법」제8조, 「상가건물임대차보호법」제14조)

그리고 실제로 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우, 보증금에 대해 최우선으로 변제를 받으려면 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

- 소액임차인의 범위

최우선변제를 받을수 있다고 해서 임대보증금 전액을 돌려받는 것은 아니며 보증금이 일정금액보다 적은 경우에 대하여 행정구역과 소액보증금 범위에 따라 「주택(상가건물)임대차보호법」에서 달리 정하고 있습니다.

따라서 소액임차인의 우선변제금은 소액보증금의 범위에 있는 임차인에 대하여 그 보증금 중 받을수 있는 우선변제금의 일정액의 범위를 정하고 있습니다.

 

우선변제 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준(「주택임대차보호법」)

기준시점 (담보물권 설정일)	지 역(행정구역)	임차인의 소액보증금 범위	보증금 중 우선변제 받을 일정액의 범위
2023. 2. 21.~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

소액임차인 범위 바로보기

 

※ 법령의 개정 및 행정구역 변경에 따라 그 내용이 변 경될 수 있음을 주의하시기 바랍니다.

예를 들어 보면

서울특별시에 있는 주택으로 선순위 근저당이 1억 원과 임대차 보증금 1억 5천만 원인 임차인이 있습니다. 그리고 해당주택이 경매에서 1억 원에 낙찰되었다고 가정해 보겠습니다.

-> 위의 소액임차인 우선변제금의 표를 적용하면 임차인은 서울시에 해당하여 보증금 중 5500만 원을 최우선변제받을 수 있다고 생각할 수 있겠지만, 다른 채권자들도 보호하기 위해서 낙찰가액의 2분의 1 범위에서만 임차인 보증금의 일부를 변제받을 수 있으므로 낙찰금액 1/2인 5천만 원만이 최우선변제금액으로 임차인에게 배당됩니다.

 

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주의 사항

* 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)의 설정일자로 기준시점에 따라 임차인의 보증금 범위 및 우선변제금액의 범위가 다릅니다.

* 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다.

* 또한, 배당요구의 종기까지 배당요구 신청을 하여야 합니다.

* 주택가액(낙찰가액)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제를 받을 수 있습니다.(주택임대차보호법 제8조)

마치며

오늘은 소액임차인에 대한 최우선변제권에 대하여 알아보았는데요. 최우선변제금을 계산할 때는 낙찰가액의 1/2 범위나 기준시점인 근저당권의 설정일 시점에 따라 보증금의 범위 및 우선변제금액의 범위 자체가 상이하니 주의하여 판단하여야 할것입니다. 그리고 임대차 계약을 할때는 꼭 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당 설정일 및 금액에 대해 파악하는 것이 중요하며, 확정일자를 받지 않는 등의 대항력을 갖추지 못한 경우는 일반채권자로 취급되어 순위대로 배당을 받게 되니 대항력을 유지하는 것 역시 중요하겠습니다.

 

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