원룸이 모두 주택은 아니다: 근생빌라 주의사항

겉으로 보기엔 주택인데 주택이 아닌 집들이 있습니다. '근생빌라'라 하여 건물의 용도는 상가인데 주택처럼 주거용으로 사용되는 건물들이 그것인데요. 이는 상업시설 부분을 주거용으로 개조한 구조로 불법건축물에 해당하며 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그래서 오늘은 근생빌라란 무엇이며, 매매나 전세, 월세시 주의사항은 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

근린생활시설 주택?

근생빌라란 근린생활시설 용도, 즉 상업시설인 건축물을 주거용으로 개조하여 주택처럼 사용하는 형태를 말하며, 불법 용도변경으로 위반건축물에 해당합니다.

- 근린생활시설

건축법 시행령에 따라 주택가에 인접하여 주민들의 편의를 돕는 시설을 말하며 종류에 따라 1종과 2종으로 구분됩니다.

• 제1종 근린생활시설: 주민생활에 필요한 필수 시설로 바닥면적의 기준과 용도에 따라 나누며, 대부분 바닥면적 기준이 작은 시설이 많습니다. (예:슈퍼마켓, 일용품점, 휴게음식점, 제과점, 이용원, 의원, 동사무소, 파출소, 우체국, 지역아동센터등)
• 제2종 근린생활시설: 필수시설은 아니지만 편의, 기호, 취미 등에 관련된 시설로 1종에 비해 바닥면적이 넓습니다.(예: 일반음식점, 기원, 당구장, 골프연습장, 금융업소, 부동산중개업소, 학원, 동물병원, 단란주점, 안마시술소, 노래연습장 등)

 

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- 근린생활시설 주택여부

근린생활시설의 용도는 상가의 성격을 띠지만 주거용 도로도 사용이 가능합니다. 그래서 주택은 아니지만 전입신고나 확정일자를 받을 수 있으며, 주택임대차보호법이 적용되어 대항력, 최우선변제금등의 보호를 받을 수 있습니다.

그러나 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 보유 시 원상 복구하라는 시정명령을 받을 수 있으며, 전세나 월세시 전세대출과 전세금 반환보증보험가입이 불가합니다.

- 근린생활시설의 주의사항

1. 근린생활시설 주택의 좋은 점

• 사업시설로 주택에 비해 용적률과 주차대수에서 유리합니다.
• 저렴한 분양가로 주택과 똑같은 임대수익을 기대할 수 있으며, 전세나 월세의 경우 정상적인 주택보다 시세가 저렴합니다.
• 상업시설로 전기세, 가스비, 수도세 등에서 누진세가 적용되지 않습니다.
• 주택이 아니므로 주택 수에 포함되지 않으며, 투자 시 취득세와 양도세 중과 부분에서 유리합니다.

2. 근린생활시설 주택의 나쁜 점

• 위반건축물로 적발 시 시정명령과 불이행 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
• 취득세에서 주택인 빌라의 경우는 1주택 시 1.1%이지만, 근생빌라는 상업시설이므로 4.6%의 세율이 적용됩니다.
• 원룸의 경우 불법 쪼개기 형태의 개조가 많아 소음, 화재, 환기 등에 취약합니다.
• 새로운 임차인을 구하거나 매매하기가 쉽지 않습니다.

3. 불법용도변경에 대한 이행강제금

이행강제금은 건축물대장상 사용 용도에 맞지 않게 사용할 경우에 불법용도 변경으로 시정명령을 거쳐 미이행 시 용도에 맞게 사용할 때까지 원상복구 이행강제금이 부과됩니다.

이행강제금은 근린생활시설의 면적에 따라 부과 금액이 달라지는데, 건축물의 1제곱미터 시가 표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액으로 약 10%를 부과하며, 부과 횟수는 지자제별로 차이가 있어 보통은 1년에 2회 이내로 부과합니다.

 

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4. 불법건축물 양성화 유무

불법건축물의 양성화는 과거 위반건축물 양성화 특례로 몇 번 이루어졌지만 근생빌라의 양성화 문제는 근린생활시설의 용도변경에 관한 문제로 다가구주택에서의 옥탑방이나 다세대주택의 베란다 확장 등의 위반건축물의 양성화하고는 조금 다른 성격으로 보입니다.

또한, 용도변경을 위해선 주택법의 세대당 주차대수의 요건이나 하수도법 등 관련법들의 기준을 맞춰야 하는데 애초에 건축 시 주택규제를 피해 건축하고 불법 용도변경한 건축물로 주차공간의 확보등 관련법 용도변경의 기준을 통과하기란 불가능해 보입니다.

마치며

오늘은 근린생활시설을 이용한 주택인 근생빌라에 대해 알아보았는데요. 근생빌라는 불법으로 용도변경한 위반건축물이지만, 역세권 등의 좋은 입지에서 근생빌라를 매입하여 이행강제금보다 월세수익이 높다면 적지 않은 수익을 기대해 볼 수 있겠습니다. 또한 임차인의 경우도 주택과 같은 동일한 법의 보호를 받을 수 있지만 주택에 비해 불리한 조건은 분명히 있으니 정확히 판단하여 결정하시면 좋겠습니다.

 

 

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