부동산 경매 인수되는 권리의 예외

경매로 부동산을 취득하는 경우, 말소기준권리 앞에 성립한 권리들은 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 하고, 후에 성립한 권리들은 소멸하여 낙찰자가 부담하지 않는데요.

하지만 이런 인수와 소멸 원칙에도 예외적인 사항은 있어서 경매 입찰 전 철저한 사전 조사는 필수입니다. 오늘은 인수되는 권리의 예외적인 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

인수되는 권리의 예외

우리나라 민사집행법은 기본적으로 소멸주의를 원칙으로 하고 있어서 경매에서 부동산 위에 존재하는 제한물권 등의 부담은 매수인이 인수하는 것이 아니라 매각에 의해 전부 소멸되는데요.

 

다만, 법적으로 보호를 받아야 하거나 사회적 필요성에 의해 유지될 필요가 있다고 판단되는 경우엔 특정 권리가 인수주의 절차에 의해 그대로 유지되어 그 부담은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

• 소멸주의: 매각허가에 의해 부동산 위의 부담은 소멸하고 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 하는 매각조건
• 인수주의: 부동산 위의 부담을 매수인이 인수하는 매각조건

이처럼 낙찰자가 낙찰받고 잔금을 납부하면 어떤 것은 소멸되고, 어떤 것은 낙찰자에게 인수되느나를 판단하는 기준은 말소기준권리에 의해 정해지는데요.

 

말소기준권리가 정해지면 원칙적으론 그 앞에 성립한 권리들은 낙찰자가 인수하여야 하고, 후에 성립한 권리들은 소멸하여 낙찰자가 부담하지 않게 됩니다.

다들 아는 말소기준권리: 경매의 시작

그럼 선수위란 무엇을 말하는것일까요?

선순위는 말 그대로 말소기준권리보다 앞서 성립된 것으로써 소멸과 인수주의에 의해 앞서 성립했으므로 낙찰자가 인수해야 하는데요.

 

말소기준권리보다 앞서 전세권, 대항력을 갖춘 임차인, 지상권, 가처분, 가등기 등이 선순위에 등기되어 있다면 가급적 낙찰을 피해야 합니다.

 

그런데 여기서 인수되는 권리의 예외사항이 있는데요. 예를 들어 선순위 전세권자가 경매를 직접 신청했거나, 타인이 신청한 경매사건에서 배당요구를 한 경우라면 선순위 전세권은 소멸되며, 또한, 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있는 임차인이라도 배당요구를 한 경우면 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

 

즉, 말소기준권리보다 앞서 성립된 전세권자나 임차인이 선순위를 갖추고 배당요구를 한경우에는 배당을 말소기준권리보다 앞서서 전액 받기 때문에 낙찰자가 인수할 이유가 없어지는 것입니다.

 

한편, 말소기준권리와는 무관하게 후순위라 해도 낙찰자가 인수하는 권리가 있는데요.

이처럼 가처분은 말소기준권리보다 앞서서 성립되었다면 당연히 낙찰자가 인수하여야 하지만 후순위인 경우라 해도 소멸되지 않는 경우가 있습니다.

• 토지소유자가 건물소유자를 상대로 철거소송을 제기하고 토지를 양도할 것을 청구하면서 처분금지가처분을 한 경우
• 진실한 소유권을 주장하는 사람이 건물이나 토지의 소유자를 상대로 처분금지가처분을 한 경우

위 두 가지 가처분의 경우에는 예외적으로 소멸되지 않으므로 낙찰자는 가처분의 본안 재판의 결과에 따라 손해를 볼 수도 있기에 주의해야 합니다.

 

오늘은 경매에서 인수되는 권리의 예외사항에 대해 알아보았는데요.

경매 물건별로 소멸하지 않는 권리라든지, 확인해야 될 특이사항들이 있을 수 있으므로 사전에 법원에서 제공되는 '매각물건명세서'를 반드시 확인해야 하겠습니다.

 

 

경매와 공매 차이