경매 부동산 유치권 확인하는 방법

경매 부동산에 유치권이 성립하는지 여부를 판단하기는 쉽지 않아서 자칫 판단을 잘못하면 유치권 인수라는 부담이 되기에 경매물건에 유치권이 있다면 대부분 입찰을 꺼리는데요.

오늘은 경매부동산의 유치권이란 무엇이고, 그 유치권을 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

경매 부동산 유치권

공사가 중단된 현장에선 “유치권 행사 중입니다.”라는 문구가 적힌 플래카드를 종종 보곤 하는데요.

이는 공사대금을 못 받은 공사업체가 공사대금을 받기 전까지 이를 점유하면서 유치권을 행사한다는 내용일 것입니다.

 

이처럼 유치권은 부동산 등에 대해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리로서 경매 절차에서 소멸되는 권리의 판단 기준이 되는 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에게 주장할 수 있습니다.

• 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 법정담보물권입니다.

이와 같이 유치권은 근저당권과 같은 담보물권이지만 등기되지 않는 권리로서 우선변제권도 없어 경매에서 배당받을 수도 없는데요. 이에 유치권을 주장하는 자는 성립요건으로 해당물건을 반드시 점유해야만 합니다.

- 유치권 확인 방법

유치권은 법원에 신고의무도 없고 유치권이 신고되었다고 해도 서류상 그 존재 여부를 확실히 판단할 수 없기에 입찰하고자 하는 사람이라면 반드시 현장 조사를 해야 하는데요.

 

먼저 매각물건명세서 상에 유치권의 존재여부를 확인하고, 만약 매각물건명세서상 유치권 행사여부가 불명확으로 나오면 유치권의 존재 가능성이 매우 높을 수 있습니다.

 

다만, 현황조사서나 매각물건명세서상에 유치권자가 아닌 임차인이 점유하고 있다면 유치권은 성립하지 않습니다.

유치권 성립요건

• 유치권자는 목적물을 점유하고 있어야 하며, 타인 소유의 물건을 유치권자가 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 제삼자를 통한 간접점유도 가능합니다. 다만, 유치권자는 경매개시결정등기 전부터 점유하고 있어야 합니다.
• 채권은 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며, 부동산의 경우 대표적으로 필요비와 유익비가 해당됩니다. (필요비: 목적물의 현상을 유지하기 위해 지출한 비용, 유익비: 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용)
• 반드시 채권의 변제기가 도래하여야 하며, 계약뿐만 아니라 부당이득이나 불법행위에 의한 것도 채권으로서 변제기가 도래하지 않은 채권은 유치권으로 인정되지 않습니다.
• 채권자와 채무자는 서로 유치권을 배제하는 특약이 없어야 하며, 예로 임대차의 경우 원상복구의 약정은 유익비의 포기가 되어 유치권이 성립하지 않습니다.

부동산 경매 인수되는 권리의 예외

유치권자가 있다면 성립요건을 꼼꼼히 검토하고, 현장에 있는 사람이나 이해관계인을 만나 채권액과 협상가능한 액수를 사전에 파악해야 합니다.

 

오늘은 경매물건의 유치권과 이를 확인하는 방법에 대해 알아보았는데요.

법원에서 공개하는 현황조사서에 유치권 행사와 점유에 관한 내용이 없음에도 현장에 유치권을 주장하는 점유자가 있을 수 있으므로 유치권 성립요건 등을 숙지하여 혹시 모를 허위 유치권에 대비해야 하겠습니다.

 

 

지분경매와 공유물분할경매의 차이