방공제 대출규제: 대출금액이 줄어들다

주택 관련 가계대출의 급격한 증가로 가계대출 억제를 위한 대출규제가 본격화되고 있습니다. 그중 주택담보대출 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 중단해 다주택자가 추가로 대출을 할 수 없도록 하겠다는 내용도 있는데요.

이게 무슨 말일까요? 모기지보험인 MCI·MCG는 주택담보대출 시 적용되는 방공제와 관련이 깊은데요. 오늘은 대출한도가 축소되는 방공제에 대해 알아보겠습니다.

 

대출금액이 줄어들다

최근 기준금리 인하에도 불구하고 가계부채와 집값 문제가 불거지며 대출자의 높은 이자 부담과 대출에 대한 규제는 계속되고 있는데요.

 

보통 우리가 주택을 담보로 대출을 신청하게 되면 금융기관에서 담당자가 방문하여 자체적인 평가를 하고 대출가능 금액을 산정합니다.

 

이때 해당 주택의 담보인정비율(LTV)을 토대로 내가 생각한 대출금액 보다 적게 산출되는 경우가 많이 있는데요.

이는 '방공제'라 하여 아파트, 다세대의 경우엔 LTV를 적용한 금액에서 방 하나의 책정된 일정금액을 빼고 나머지가 낮게 대출금액 한도로 산출되기 때문입니다.

누구나 돈을 빌려주는 입장에선 부실 위험을 최소화하고 싶을 것입니다.

다시 말해 '방공제'는 집을 담보로 대출을 받은 집주인이 방을 세 놓은 상태에서 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자에게 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는다는 개념으로 2002년 부동산 규제 강화의 일환으로 도입된 제도입니다.

 

다만 아파트와 달리 단독주택은 집값 하락폭이 크고, 조금만 개조하면 방 일부만 세를 내줄 수가 있어서 방 몇 개에 세입자를 둘지 알기 어렵기 때문에 금융기관은 손해 보지 않을 방개수만큼 공제하는 것입니다.

- 방공제 금액기준

그럼 방공제의 금액기준은 무엇일까요? 그것은 소액임차인의 최우선변제금액과 관련이 있는데요.

만약 집이 경매로 넘어간다면 법은 소액임차인을 보호하기 위해 정해진 최우선변제금액만큼 선순위저당권자보다 먼저 임차인에게 지급하게 됩니다.

 

그러면 대출해준 금융기관은 선순위로 저당권을 설정하더라도 그만큼 원금도 회수 못하고 손해 보는 상황이 발생하므로 이러한 위험을 미리 조치하고자 최우선변제금액만큼 대출금액에서 공제하는 것입니다.

 

또한, 대출이 이루어진 뒤에 뒤늦게 들어오는 임차인이 있더라도 소액임차인은 최우선변제금액(보증금의 일정금액)을 먼저 배당받게 되므로 대출 금융기관은 이를 감안해서 대출하게 됩니다.

* 소액 임차인의 범위
담보물권 설정일	지역	소액보증금 범위	최우선변제금액
2023. 2. 21 ~	서울특별시	1억 6천500만원 이하	5,500만원
	수도권	1억 4천500만원 이하	4,800만원
	그 외 광역시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

 

소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

- 방공제 피하는 방법

실거주 목적의 주택 매입을 위한 대출이라 하더라도 나중에 세를 줄 수 있기 때문에 돈을 빌려주는 입장에선 극단적인 상황을 가정하고 대비해야 하므로 대출자는 방공제를 피할 수 없습니다.

 

다만, 주택 담보로 대출을 받을 때 SGI서울보증·주택금융공사 등에서 취급하는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 보증보험이 이를 대신하므로 대출한도를 늘릴 수 있습니다.

 

그러나 이것도 금융기관의 재량이어서 금융당국의 가계부채관리 지시 이후 MCI·MCG 상품 판매를 제한하는 금융기관이 늘어나고 있습니다.

 

오늘은 주택 담보대출시 방공제의 의미와 금액기준에 대해 알아보았는데요.

이처럼 주택담보대출 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 중단해 다주택자가 추가로 대출을 할 수 없도록 하겠다는 내용은 대출은 가능하지만 방공제를 적용해 대출금액이 산출되므로 대출 한도를 축소하는 방공제는 대출규제입니다.

 

 

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