땅을 부르는 명칭: 대지와 대의 불일치?

땅, 일반적으로 우리가 토지라 부르지만 건축과 관련한 법령에서는 그 토지의 이용 목적, 관리의 수단, 계획된 규모 및 건축할 수 있는 땅인가 등에 따라 그 명칭을 달리 사용하고 있습니다. 그래서 오늘은 땅을 부르는 명칭으로 토지, 부지, 획지, 대지, 필지등의 여러 가지 명칭들이 어떻게 쓰이는지에 대해 알아보겠습니다.

 

땅을 부르는 여러 명칭

부동산에서의 "땅"은 토지, 건물, 그리고 재산권(소유권)의 세 가지 주요 부분 중 하나로 위치, 용도, 소유 등 다양한 측면에서 부동산의 시장 및 개발과 관련된 여러 활동에 영향을 미칩니다.

- 토지

땅을 지칭하는 가장 일반적인 용어로써 가장 광범위하게 사용되며, 땅에 구조물의 설치 유무와는 관계없이 일반적인 땅을 부르는 명칭입니다.

• 국어사전에 따르면 사람에 의한 이용이나 소유의 대상으로서 받아들여지는 경우의 땅을 말하며, 그 소유권은 지상과 지하에까지 미친다라고 되어 있습니다.

- 부지

부지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 여러 법에서 포괄적으로 사용하고 있는 용어로써 건축물 등 구조물의 지반이나 예정된 토지를 의미합니다. 즉, 건축물을 건축하기 위해 마련된 땅을 부지라 합니다.

• 건축 목적이 없는 땅은 법에서 부지라고 부르지 않으며, 건축물이 없는 빈 땅은 '나대지'라고 부릅니다.

- 획지

소유권의 범위를 넘어 건축 계획 단위로 토지의 경계를 나누어 정의하는 기준으로 쓰이는 용어로써 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「도시개발법」 등 에서 동일한 성격의 건축 계획이 적용되는 영역을 구분하기 위한 경계 개념이라 할 수 있습니다.

• 획지는 한 개 이상의 부지, 대지, 필지로 구성될 수 있으며, 주로 계획할 때 경계 개념으로 사용되는 땅을 부르는 명칭입니다.

- 대지

대지는 많이 들어 보셨듯이 「건축법」에서 건축물을 건축할 때 건축할 수 있는 요건을 갖춘 땅을 부르는 명칭 입니다.

- 필지

부동산에서 가장 중요한 재산권(소유권)에 관련한 땅의 명칭으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보관리법)에 따라 구획되는 토지의 등록 단위입니다.

• 하나의 필지에는 하나의 소유권과 주소인 지번으로 나타내며 토지를 등록하는 단위 개념이자 땅을 부르는 명칭입니다.

 

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지목에서 '대'

각각의 '필지'를 합리적으로 이용하고 관리하기 위하여 주된 용도에 따라 나눈 토지의 종류(지목) 중 건축물을 지을 수 있는 용도를 가진 필지를 지목에서 '대'라고 합니다. '대'는 건축물이 있거나 개발사업을 통해 건축물을 건축할 준비가 되어 있는 땅을 말합니다.

- 지목이란?

지목(地目)이란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보관리법)에 따라 토지의 주된 사용 목적을 28가지로 구분하여 지적공부에 등록한 것으로로 서 그 종류로는 전, 답, 대, 유지, 도로, 과수원, 목장용지 등으로 구분하여 정하고 있습니다.

• 지목은 1필지 1 지목을 원칙으로 필지마다 하나의 지목만을 설정할 수 있으며, 1필지가 2개 이상의 용도로 활용될 때에는 주된 용도에 따라 지목을 설정합니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보관리법) 제67조(지목의 종류) ① 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다.

 - '대지'와 지목 '대'의 불일치

지목의 '대'는 「건축법」에서의 '대지'와 유사한 개념으로 보일 수 있으나 전혀 다른 개념이며, 「건축법」의 건축 요건을 갖추지 않은 빈 땅의 '나대지'도 건물을 지을 수 있는 용도의 토지인 '대'로 설정될 수 있습니다. 반대로 지목이 '대'이더라도 「건축법」상 대지가 아닌 토지는 형질변경허가를 받도록 규제하고 있습니다.

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(공간정보관리법)은 토지의 등록을 위한 법으로서 건축허가와는 관계없이 개별 필지의 이용 목적을 조사하여 지적공부에 지목을 기재하도록 하고 있는데요.

그래서 이법은 토지의 이용에 관한 사후적인 조사의 역할을 하고 있어 「건축법」의 '대지'와 불일치합니다.

부지,획지,토지,필지,지목 그리고 대지의 개념과 범위(자료:서울시)

 

한편, 「건축법」에서는 1필지 1 대지로 규정하고 있는데요. 하나의 대지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다는 의미로 1필지로 구성된 대지가 건축 허가단위라는 것입니다.

따라서, 건축과정에서 필요에 따라 1필지가 넓은 토지인 경우는 필지를 나누어(분할) 각각의 대지에 건축물을 건축하거나 반대로 대지가 협소할 경우 이웃 토지를 합하여(합병) 건축할 수도 있습니다.

마치며

오늘은 부동산에서 땅을 부르는 명칭들과 그 명칭들이 어떻게 쓰이는지에 대해 알아보았는데요. 주로 법률상 구분되는 용어로 쓰이고 있어 확실한 이해와 적용이 필요해 보입니다. 특히, 건축과 관계하는 땅과 토지관리의 개념을 명확히 하시기 바랍니다.

 

 

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