현황도로 어디까지 도로인가? : 현황도로를 이용한 건축허가

우리가 토지에 건축이나 개발행위를 할 때엔 그 해당 토지가 도로에 접해 있어야 한다고 알고 있습니다. 그런데 지목이 도로가 아닌 사실상 도로인 현황도로가 접해 있다고 건축이 가능하다는 얘기를 들어 보셨을 겁니다. 그래서 오늘은 도로인 듯 도로 아닌 사실상 도로, 그 현황도로는 무엇이며, 그것을 이용한 건축허가는 어떻게 받을수 있는지까지 한 번에 알아보겠습니다.

목차

 

현황도로란?

처음엔 길이 아니었지만 오랜시간 사람이나 차량들이 다니면서 자연스럽게 그 지역에서 길처럼 사용되고 있는 길을 말합니다. 즉, 지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지를 뜻합니다. 그래서 현황도로는 사실상 도로라고도 하며 지적도상에 '도로'라고 표시되어있지 않습니다.

- 「건축법」상 도로는?

「건축법」에서는 현황도로나 사실상 도로라는 표현은 없으며 '사실상의 통로'라는 표현으로 현황도로나 사실상의 도로와 같은 뜻으로 주민이 오랫동안 통행로로 이용한 토지를 말하고 있습니다.

「건축법」 제2조(정의) 11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

「건축법」 제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.> 1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우 3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우 ② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

「건축법」 제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경) ① 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다. <개정 2013. 3. 23.> 1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우 2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우 ② 허가권자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다. ③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 한다. <개정 2011. 5. 30., 2013. 3. 23.>

 

현황도로의 특징

현장에서 보면 다양한 현황도로의 형태가 존재하며, 도로처럼 포장도 되어있는등 현황도로라고 판단 또는 확정하기가 어려워 그 특징들을 정리해 보았습니다.

- 지목이 '도로'가 아니다.

현황도로는 지목이 없어 지적도상에 단독필지로 되어 있지 않으며, 전, 답, 임야, 하천, 구거든 여러 지목 부호에 걸쳐 있기도 합니다. 예를들어 구거나 제방을 이용하여 현황도로로 사용 중이면 지목은 구거나 제방으로 되어있습니다. 따라서 지적도나 토지이용계획원으로 확인이 안 되며, 확인을 위해선 네이버지도와 같은 인터넷 지도나 거리뷰기능을 통해 찾아보고 현장을 꼭 가보는것이 필요합니다.

- 현재 도로로 이용중이어야 합니다.

현황도로는 지금 현재, 사람이나 차량들이 실제로 이용하고 있는 상태여야 합니다. 기존엔 현황도로로 사용되었지만 지금은 사용하지 않는다면 흔적이 남아 있더라도 현황도로로 볼 수 없습니다. 반대로 지적도상 도로로 표시되어 있는데 현장에선 도로로 사용이 아닌 논이나 다른 용도로 사용되고 있는 경우도 있습니다. 이경우는 도로로 인정받을 수 있습니다.

- 도로 포장이 되어있기도 합니다.

현황도로라 하면 시골길처럼 대부분 비포장으로 생각하기 쉽지만 누군가에 의해 포장되어 있을 수도 있습니다. 여기서 포장 주체가 누군가가 중요한데 정부가 지원해서 포장이 되었다면 현황도로라 하더라도 이해관계인의 동의나 도로 인정의 절차를 받았다고 볼 수 있어 건축허가에 보다 유리하며, 개인이 포장한 것이라면 그냥 현황도로입니다.

 

현황도로를 이용한 건축허가

여기선 현황도로를 이용하여 건축허가가 가능한지 여부를 두가지 경우로 살펴보겠습니다.

- 이해관계인의 동의를 받는경우

국토계획법상 도시지역과 지구단위계획구역 또는 행정구역상 '동'과 '읍' 지역(동, 읍의 섬지역은 인구 500인 이상)은 건축법이 전면적용되므로 현황도로를 이용해서 건축허가를 받을 수 없으며, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 하나로서, 행정구역상 '면'과 '리' 지역이면 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있습니다. 다만 현황도로 소유자, 지상권자 등 이해관계인의 동의를 얻어 도로로 지정·공고하면 건축이 가능합니다.

또한, 이미 현황도로를 이용해서 건축허가가 난 사실이 있더라도 신규로 건축허가를 신청하려는 경우는 현황도로가 도로로 지정이 되어 있지 않다면 별도로 해당 부지 소유자 등의 동의를 득해야 합니다.

이렇게 현황도로 소유자 등의 동의요건과 관련하여 현황도로가 여러 명의 공유이면 모두 동의를 받아야 하고, 건축주가 일부 지분을 가지고 있더라도 다른 공유자 전원의 동의를 받아야 합니다.

- 이해관계인 동의 없는 조례의 경우

현황도로 소유자 등의 동의 없이도 건축허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 건축법에서는 소유자 등 이해관계인의 동의를 받지 않고도 건축위원회 심의를 거쳐 현황도로를 진입도로로 사용하는 것을 결정·지정할 수 있다고 규정하고 있습니다.(이글 상단의 「건축법」 45조 1항 참조)

건축법은 관련조항에 있듯이 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하거나 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 건축조례로 정하는 것인 경우에는 이해관계인의 동의가 없이도 해당 지자체 건축위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정, 건축허가를 가능하게 하는 규정을 두고 있습니다.

특히 '주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지자체의 조례로 정하는 경우'의 그 해당여부는 관련 지자체의 조례를 확인해 보고, 해당 조례의 규정에 따라 절차를 거쳐 건축허가를 받으면 될 것입니다.

 

마무리

여기까지 현황도로란 무엇이며, 현황도로의 특징과 현황도로를 이용한 건축허가 방법에 대하여 알아보았습니다. 임장시 포장된 길이라 하더라도 무조건 도로라는 생각에 주의하시고, 또한, 현황도로를 이용한 건축허가 시 지자체의 해당 조례 및 사례를 면밀히 검토하시고 진행하시기 바랍니다.

 

 

 

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