갭투자는 갭투기다?

집값이 조정을 받은 상태에서 전세가격은 꾸준히 상승하고 있는데요. 최근엔 이런 전셋값 상승세가 이어지면서 갭투자 거래가 다시 고개를 들고 있다고 합니다.

갭투자는 매매가와 전세가의 차액인 갭을 이용하여 적은 금액만으로 부동산에 투자하는 방식인데요.

잘못되면 그 리스크는 세입자가 고스란히 지게 되어 사회적으로도 많은 문제가 됩니다. 그럼 갭을 이용한 부동산거래는 투자일까? 투기일까? 오늘은 갭투자와 갭투기의 차이에 대해 알아보겠습니다.

 

갭투자와 갭투기의 차이

전세는 다른 나라에서는 볼 수 없지만 우리나라에서는 흔한 주택 임대차 제도로 전세가격을 이용한 갭투자 역시 우리나라에만 있는 부동산 투자방식입니다.

 

최근 몇 년간 고금리와 전세사기 여파로 갭투자는 갭투기가 되어 사람들에게 많이 알려졌는데요.

 

갭투자는 부동산 시세가 상승할 것이라는 전제 하에서 전세가격과 매매가격의 차이인 갭(gap)을 이용하여 부동산을 전세보증금을 끼고 최소한의 투자금으로 매입한 뒤 훗날 매매가격이 상승할 때 매각함으로써 시세차익을 거두는 투자방식을 말합니다.

 

그래서 지난 역대 최저금리 시절엔 서민 주거안정 정책들과 더불어 집값과 전셋값이 동반 상승하여, 몇천만 원으로도 수억 원대 아파트를 사는 일이 쉬웠으며, 소위 '무자본 갭투기'도 가능했었습니다.

 

이렇게 갭투자는 주로 시세차익을 목적으로 이뤄지기 때문에 집값 차익만 있다면 집을 산 뒤 1, 2개월 안에 집을 다시 파는 극단적 투자도 가능하게 되는 것입니다.

 

그러나 이와는 반대로 경제 상황이 나빠지면, 금리인상으로 대출이자는 오르고 부동산 시장은 악화되어 집값과 전셋값의 동반 하락과 역전세 등으로 인해 갭투자는 전세보증금을 돌려주지 못하는 갭투기로 바뀌는데요.

 

이처럼 남의 돈으로 주택에 투자하여 가만히 이익만을 얻겠다는 갭투자는 전세보증금을 돌려주지 못하거나 역전세의 경우는 오히려 돈을 더 내어줘야 하 하며, 은행 대출도 못 갚는 등 갭투자는 투기의 책임을 지게 됩니다.

- 갭을 이용한 투자? 투기?

전세가 탄생할 때부터 있던 투자기법으로 시세차익을 목적으로 한 갭투자이지만 실수요자 입장에선 남의 돈을 이용하여 자신의 경제능력을 넘어하는 투자는 투기로 밖에 보이지 않습니다.

 

갭투자는 세입자의 보증금을 가지고 투자하는 만큼 리스크도 크다는 것을 알아야 합니다.

 

부동산 가격 하락기에는 집값이 많이 내려갈 수 있으므로 집주인 입장에서 세입자에게 전세보증금을 돌려주기가 매우 어려워지는 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

또한, 전세가격이 급락하거나 수요가 급감해 세입자가 나가려고 할 때 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 없어 보증금을 돌려주지 못하거나 역전세난이 발생해 깡통주택으로 전락하여 경매까지 넘어갈 수도 있습니다.

 

이렇게 투자자 본인은 물론, 세입자까지 연쇄적으로 피해를 줄 수 있으며, 사회적으로도 큰 문제를 발생시킵니다.

따라서 갭투자와 갭투기는 같은 말이며, 특히, 시세차익만을 노리고 무작정 여러 주택을 사들여 보증금 돌려 막기 하는 무자본 갭투기는 범죄입니다.

전세가율 꼭 확인해야 한다!?: 높으면 위험!

 

오늘은 갭투자와 갭투기의 차이에 대해 알아보았는데요, 갭투자의 대전제는 집값과 전셋값이 오른다에 투자하는 것이며, 자신의 적은 자금과 세입자의 전세보증금을 상당수 끼고 부동산을 매입하는 만큼 향후 부동산 시장의 경기와 분위기를 면밀히 체크할 필요가 있습니다.

 

부동산 경기가 나빠지거나 주변에 주택 공급이 예정되어 있다면 집값과 전셋값의 상승에 제한이 되어 위험하므로 자신의 자금능력을 넘어서 다른 이에게 고통이 되는 투자는 투기입니다. 따라서 과장된 광고나 분위기에 혹해서 충분한 자금계획 없이 갭투자에 뛰어드는 일은 없어야 할 것입니다.