옥탑방, 다세대주택은 위험!?: 임대차계약 시 주의사항

옥탑방 하면 사회초년생들이나 지방에서 상경한 학생, 고시생들처럼 젊은 층이나 경제적 약자의 대표적인 주거공간으로 활용되곤 하는데요. 그러나 이런 옥탑방들은 불법으로 증축, 개축한 대부분의 위반건축물이기 때문에 임대차 계약 시 주의가 필요합니다. 그래서 오늘은 옥탑방의 임대차계약 시 주의할 점에 대해 알아보고자 합니다.

 

옥탑방 임대차계약 주의사항

옥탑방은 원룸에 비해 가격이 싼데 반해 불법건축물인 경우가 많아 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 이야기가 있어 계약을 앞둔 분들은 계약을 꺼리거나 이미 거주하시는 분들은 보증금을 찾을 수 있을까 하는 불안한 마음이 드실 텐데요.

「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 특별법으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으며, 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다라고 규정하고 있습니다.

• 주거용 건물: 공부상의 표시에 불구하고 사람이 장기간 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부를 말합니다.

즉, 주거용 건물이라 함은 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차 계약 체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖춰져 있어야 합니다.

 

따라서 건물이 주거 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상, 비록 그 건물이 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다.

 

그러나 다세대주택 및 다가구주택 등 주택의 종류 및 각 상황에 따라 적용 여부가 다를 수 있습니다. 또한, 대법원 판례에서는 미등기(무허가) 주택도 주택임대차보호법 적용이 된다는 판결이 있지만 모든 미등기(무허가) 주택이 인정되는 건 아니며, 미등기(무허가) 주택은 임차권등기명령 제도를 이용할 수 없습니다.

임차권등기, 임대차 종료 후 합니다: 임차권등기명령제도

 

다세대주택 옥탑방

다세대주택은 집합건물에 해당하는 공동주택으로써 연립주택이나 아파트처럼 전유 부분이 있어 구분등기되는 독립된 부동산입니다.

 

다세대주택과 같은 공동주택의 물탱크실이 있는 옥상이나 공용창고가 있는 1층의 공간은 공동주택의 공용 부분이기 때문에 독립된 주거공간으로 인정받을 수 없습니다.

구분등기가 되어 있는 다세대주택은 전입신고 시 번지수와 호수가 건축물대장의 주소와 동일해야 하는데 미등기 된 다세대주택 옥탑방은 건축물대장이 존재하지 않기 때문입니다.

• 구분등기: 아파트처럼 호수별로 집주인이 각각 소유권이 등록되는 주택으로 이런 구분 등기된 주택은 00번지 00호까지 건축물대장 주소와 일치하게 전입신고를 해야 합니다.

따라서, 다세대주택의 옥탑방은 구분등기가 되어 있지 않은 불법건축물이기 때문에 지번으로 전입신고 할 수 없으며, 계약종료일에 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우 경매처분도 할 수 없으며, 주거용으로 실제 거주한다 하여도 경매로 인한 낙찰대금에서 자신의 순위를 주장할 근거가 없어 보증금을 보호받지 못합니다.

 

즉, 미등기 다세대주택 옥탑방은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아도 효력이 발생되지 않습니다.

 

소액임차인 범위, 담보물권 설정일 따라 달라진다: 최우선변제권 알아보자

다가구주택 옥탑방

다가구주택은 단독주택으로써 한 개의 집에 방만 따로 쓰는 것과 같아서 별도의 구분등기의 개념이 없습니다. 그래서 여러 세입자들의 가구가 한 개의 지번으로 주소를 사용하므로 다가구주택 옥탑방의 경우는 불법건축물이라 하더라도 전입신고가 가능합니다.

 

또한, 임차인이 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 거주를 하고 있다면, 경매 시 낙찰대금에서 세입자의 보증금 순위에 따라 배당요구를 할 수 있습니다.

이것은 다가구주택이 단독주택으로써 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있기 때문에 옥탑방이 불법변경된 부분이라 하더라도 낙찰대금엔 영향이 없는 것입니다.

 

따라서 다가구주택의 옥탑방이 임차할 당시 주거용으로서 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 「주택임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있습니다.

마치며

오늘은 옥탑방 임대차계약 시 주의할 점 중 주택종류에 따른 주의사항에 대해 알아보았는데요.

이렇게 옥탑방을 계약할 때는 주택 종류에 따라 전입신고 유무나 보증금애 대한 보호가 달라지므로 반드시 해당 주택에 대한 건축물대장을 열람하고 다세대주택인지 다가구주택인지를 살펴 결정하시기 바랍니다.

 

 

원룸이 모두 주택은 아니다: 근생빌라 주의사항

 

불법건축물 한방에 이해하기 : 위반건축물의 유형 및 제재 확인방법