월세 밀리면 어떻게 되나요?: 계약 해지, 갱신거절

월세 계약서에는 임대인이든 임차인이든 약속을 지키지 않을 경우에 어떻게 할지에 대해 구체적으로 기재되어 있는데요. 이는 계약 당사자들의 권리와 이익을 보호하기 위한 당연한 것들로 서로 잘 지키면 아무런 문제는 없을 것입니다. 하지만  월세가 밀리면 어떻게 될까요? 계약 해지? 갱신 시에는 어떻게 될까요?

 

월세를 밀리다.

건물의 임대차계약에 있어서 계약 사항을 어길 경우 어떻게 할지 정해놓지 않는다면 어떻게 될까요?

만약 월세를 수개월 밀리면서 '배 째'라는 식으로 집을 점거하는 경우 페널티 조항이 없다면 당하는 쪽은 아무 수도 쓰지 못하고 금전적으로나 정신적으로 큰 피해를 볼 것입니다.  그래서 이런 상황이 길어지면 임대인 입장에서는 사실상 집을 빼앗긴 신세가 될 것입니다.

또는 집의 손상 없이 월세를 따박따박 내고 만료일까지 살다 나가려는데 요즘 같은 불경기에 일시적인 사정으로 생활고에 시달려 월세를 연체했었지만 형편이 조금씩 나아져 이후엔 월세를 연체하지 않기도 합니다.

- 2기의 차임액에 해당하는 금액

이에 주택임대차와 관련하여 법률에는 차임의 연체액 기준을 두고 있는데요.

「주택임대차보호법」에서는 '2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 규정하고 있으며, 「민법」에서는 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 임대인의 해지권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.

 

다만, 여기서 말하는 '2기의 차임액에 해당하는 금액', '2기의 차임액에 달하는'의 의미는 연속되거나 횟수의 연체 기간으로 말하는 것이 아니라 총 연체된 금액이 두 달분의 차임 금액에 해당하는지의 여부로 판단합니다.

 

쉽게 말해 월세(차임)가 50만 원이라면 두 달분에 해당하는 100만 원 이상의 금액을 연체한 사실이 있어야 하는 것입니다.

또한, 월세를 띄엄띄엄 10만 원씩 5번의 횟수로 총액 50만 원을 연체했어도 두 달분에 해당하는 100만 원 이상의 금액에 이르지 않으므로 해당사항이 없습니다.

월세 밀리면 계약 해지됩니다.

임차인이 월세를 연체하게 되면 계약을 해지할 수 있다는 규정은 주택임대차보호법에는 없지만 민법에 규정되어 있어 민법에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는데요.

• 민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

계약을 해지하려면 해지 시점에서 임차인의 총 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르러야 하며 과거 연체 했었다는 사실만으로는 계약을 해지할 수 없습니다.

 

또한, 임대인이 계약 해지를 통보하기 전에 밀린 월세를 모두 납부해 버리면 계약을 해지할 수 없으나 해지 통보를 한 상태에서 계약 해지를 막기 위한 밀린 월세의 납부는 해지 통보의 효력을 막을 수 없습니다.

 

즉, 주택임대차의 경우 임차인이 두 달분 월세에 해당하는 금액을 연체하게 되면 임대인은 계약기간이 만료되기 전이라도 즉각적, 일방적으로 계약을 해지하고 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있습니다.

 

만약 임차인이 퇴거요청에 불응할 경우 임대인은 월세를 밀렸다는 이유로 임차인의 집에 마음대로 들어가면 주거침입죄로 처벌될 수 있으므로 문자나 내용증명 등을 통해 임대차계약 해지를 통보하고 명도소송을 통해 승소판결을 받아 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

• 형법 제319조 제1항 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기, 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.

임대차계약 연장 유형: 유리한 방법?!

월세 밀리면 계약 갱신 거절됩니다.

게약갱신요구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요.

계약갱신요구권을 행사해 재계약을 하려면 임차인은 임대차 기간이 끝나기 전 6개월~2개월 전에 임대인에게 청구권 행사 의사를 확실히 밝혀야 하며, 구두, 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 행사 방식에 제한은 없지만 증거를 남겨둬야 합니다.

 

반면에 임대인이 계약갱신을 거절할 수도 있는데요.

「주택임대차보호법」에는 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 9가지 사유를 규정하고 있으며, 그중 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

이는 임차인의 계약갱신요구권이 연체 사유로 인해 소멸되는 것이 아니라 임대인이 계약 갱신을 거절할지 말지의 선택에 따라 결정되는 사항입니다.

여기서 2기의 차임액은 기간이 아닌 금액 기준으로 위에서 언급한 2기의 차임액에 해당하는 금액입니다.

 

묵시적갱신, 합의 계약이 아니라고?: 계약갱신청구권은?

- 묵시적갱신 적용여부

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 묵시적 갱신이 되지만 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했다면 적용되지 않습니다.(「주택임대차보호법」제6조)

 

즉, 임대인이 임대차 계약기간이 종료된 후 이를 근거로 집을 비우라 한다면 묵시적 갱신을 주장할 수 없으며 즉시 집을 비워야 합니다.

마치며

오늘은 주택임대차에 있어서 월세가 밀릴 경우 계약 해지 및 계약 갱신에 대하여 알아보았는데요. 흔히 월세가 밀리게 되면 계약 해지의 사유에 해당하는지 모르고 보증금에서 차감하라는 당당한 임차인도 있는데요.

하지만 임대인은 보증금이 연체로 인해 없어지기 전에 연체사실을 근거로 명도 소송을 진행하게 되며, 이후 임대인의 승소판결이 나면 소송 비용까지 모두 임차인이 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 자신의 입장만 상대방에게 강요하지 말고 서로 사정을 배려하고 이해해 주는 마음이 필요하겠습니다.