농가주택 아무나 지을수 없다?!: 농어업인주택 설치요건

시골에는 어떤 주택들이 있을까요? 도시지역이 아닌 시골의 농촌이나 산촌, 어촌등에서 농어업에 종사하는 농어업인이 거주하는 주택을 우리는 농가주택 또는 농어업인주택이라 합니다. 그런데 이 농어업인주택은 일반인 아무나 지을수는 없고 특정 요건을 갖추어야 지을수 있는데요. 오늘은 농어업이주택이란 무엇이고 설치요건에는 어떤 내용이 있는지 알아보겠습니다.

 

농업인주택은 농업인만 지을수 있다.

우리는 흔히 시골에서 농사를 지으면서 거주하는 주택을 농가주택이라 부르는데요. 농지법에선 이런 농업, 어업에 종사하는 주민의 주택을 농업인주택, 어업인주택이라 하고 있습니다.

• 농업인이란 농업에 종사하는 개인으로 「농지법 시행령」에서 농업인의 범위를 정의 하고 있습니다.

[농업인의 범위]

① 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ② 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 ③ 농지에 330㎡ 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자 ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 ⑤ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육 하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자

농어업인주택의 설치요건

농어업인주택은 몇가지 필수 요건을 갖추어야하는데요.(「농지법 시행령」제29조제4항) 그 요건은 아래와 같습니다.

• 농업인 및 어업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 세대의 세대주가 설치하는 것
• 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대일것
• 해당 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대일것
• 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
• 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것

또한 농어업인주택은 농업인이라면 농지전용신고로도 주택을 설치할수 있으며, 농지전용허가를 통해 일반인은 지을수 없는 농업진흥구역에서도 주택을 지을수 있습니다.

• 농어업인주택의 설치 요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역 밖에서 최초로 설치하는 경우에는 농지전용신고로도 설치할 수 있습니다.
• 농어업인주택 요건을 갖춘 주택을 소유하고 있는 경우와 농업진흥지역에 있는 농지에 설치 하는 경우에는 농지전용허가를 받아야 합니다.
• 농지전용신고를 하거나 농지전용허가를 받아 설치하는 농업인주택에 대해서는 농지보전부담금이 감면됩니다.

귀농인의 농업인주택 요건

귀농인의 경우에는 농지전용 신청일 현재 농업인주택을 설치할수 있는 요건을 충족할 수 없으나 농지(가축 등)구입 및 재배작물 식부형태(가축사육 규모 등)등을 감안하여 농업인의 정의에 부합하여야 합니다. 또한, 향후 1년 이내 농업 등에 의한 소득 또는 농업 등에 투입하는 노동력이 「농지법 시행령」에 정한 농업인 세대의 세대원 요건을 충족할 것으로 판단되는 경우에는 농지전용허가(신고)를 받아 농업인주택을 설치할 수 있습니다.

※ 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능

 

농지에 집을 지으려면?: 농지전용허가 및 농지보전부담금

 

농어업인주택 매도, 임대, 상속

농어업인주택을 짖고 살다가 어떤 사유로 매도, 임대 또는 상속하게 될 경우가 있는데요. 해당 부지가 농업진흥지역인지의 여부와 더불어 농어업인지에 따라 매도, 임대, 상속의 가능 여부가 달라질수 있습니다.

농어업인주택 부지가 농업진흥지역인 경우

• 매매, 임대의 경우 매수인이 농어업인주택 설치자 요건에 맞는 농어업인인 경우는 매도 및 임대가 가능 하며, 그렇지 않을 경우에는 농업진흥지역에서의 토지이용행위 제한규정에 위배되므로 매도 및 임대가 제한됩니다.
• 상속의 경우에는 본인의 의지와 관계가 없으므로 그 불가피성을 인정하여 상속을 받는자가 농어업인인지 여부와 관계없이 상속이 가능하지만, 상속을 받은 자가 다시 다른사람에게 매도 또는 임대하는 경우에는 새로운 매수인이나 임차인이 농어업인주택 설치자 요건에 맞아야 합니다.

농어업인주택 부지가 농업진흥지역 밖인 경우

• 매수인이 농어업인인지 여부와 관계없이 매도 및 임대가 가능하지만, 매수인이 비농어업인일 경우는 농어업인주택을 설치한 날로부터 5년 이내에는 용도변경 승인대상에 해당되므로 용도변경 승인 및 농지보전부담금을 납부하여야 합니다.
• 5년이 경과한 때에는 용도변경 승인 없이 매도 및 임대가 가능할 것입니다.
• 상속의 경우에는 농어업인인지 여부와 관계없이 농어업인주택 설치 후 5년이 경과하지 않아도 상속이 가능하지만, 상속을 받은 자가 다시 다른 사람에게 매도 또는 임대하는 경우에는 매수인이나 임차인이 농어업인인지 여부, 설치 후 5년 경과 여부에 따라 용도변경 승인 및 농지보전부담금 납부절차를 따라야 합니다.

오늘은 농가주택인 농어업인주택의 설치자 및 건축물 요건에 대해 알아보았는데요. 설치는 물론 매입에 있어서도 무조건으로 매수가 가능한것이 아니니 사전에 확인이 꼭 필요하겠습니다.

 

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