월세 집 하자 수리는 누가? : 전월세 하자보수 책임 유형

월세로 들어간 집에서 살다가 어딘가 고장이 났다면 누가 수리를 부담해야 하는지 애매하고 곤란한 경우가 있는데요. 계약 이후 집에 아무 문제없다면 볼일이 없겠지만 문제가 있다면 가장 큰 것이 하자에 대한 임대인과의 갈등일 것입니다. 그래서 오늘은 전월세 하자보수책임에 대한 임대인, 임차인의 의무와 하자에 대한 보수(수리)의 책임은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

목차

 

전월세 집 하자보수책임 의무

- 임대인 의무

임대인은 주거 목적으로 임차인에게 주택을 임대차할 경우 임차인이 계약기간동안 임대차 목적물에 대하여 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로 주요 시설물에 대한 관리 책임과 수리 비용은 원칙적으로 모두 임대인에게 있습니다.

• 민법 제623조 : 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

- 임차인 의무

임차인은 선량한 관리자로서 임차한 주택의 상태를 보존하며 관리의 의무를 다하고, 원래 상태로 주택을 되돌려 반환할 의무가 있습니다. 또한, 임차인의 고의 과실이나 부주의로 인해 하자가 발생한 경우는 임대인의 책임사항일지라도 임차인이 수리비용을 부담해야 합니다.

• 민법 제374조 : 임대차 목적물에 대해 임차인은 그물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다.
• 주택임대차표준계약서 제8조 : 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다.

 

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전월세 집 하자 발생시 조치방법

위에서 언급했듯이 임차인은 임차한 주택에 대해 선관주의 의무가 있으므로 전월세 거주 시 주택의 하자가 발생할 때 임대인과의 갈등을 최소화하고 순리적으로 해결할 수 있도록 조치 방법에 대해 알아보겠습니다.

• 우선 하자가 발생하게 된다면 본인의 판단으로 해결하지 말고 임대인과 상의 후 결정 합니다.
• 하자가 발생한 곳에 대한 사진이나 동영상을 찍고 임대인에게 보내어 현 상황을 알립니다.( 만약 임차인이 임의로 수리할 경우 수리비용을 임대인에게 받기 힘들 수 있으며 추후 원상복구 할 수도 있습니다.
• 임대인이 하자를 인지하고 먼저 수리후 나중에 비용을 청구하라 하면 수리업체를 불러 수리 전에 비용내역 및 수리상황을 임대인에게 통보합니다.
• 수리 후 수리된 사진과 영수증사진을 임대인에게 문자나 이메일로 보내어 수리비용을 청구합니다.

전월세 집 하자 유형

- 누수 피해

천장에서 누수되는 아파트 수리 책임은 누구에게 있을까요? 누수와 같은 중대한 하자는 소모성이 아닌 반영구적 설비에 대한 부분이기 때문에 원상회복을 위한 절차는 집주인인 임대인의 책임하에 진행되는 것이 원칙입니다. 따라서 임대인에게 손해배상을 청구하고 수리를 요청할 수 있습니다.

- 보일러 고장

주택의 노후로 인해 보일러가 고장이 나서 난방이 어렵게 되었다면, 이는 주택의 노후되거나 불량으로 인한 자연마모로 임차인의 과실이 아닙니다. 집주인인 임대인이 고쳐줘야 합니다.

- 수도관 동파

한겨울 수도관 동파로 인해 온수 사용이 불가능하거나 이를 원인으로 한 누수가 발생 시는 고려사항이 있는데요. 먼저 임차인의 의무인 선관주의의 의무로 겨울철 수도관을 단열재로 보강하거나 집을 비울 때 외출모드로 하는 등 예방조치를 했는지와 한파에도 아무런 조치 없이 하자가 발생했는지 일 것입니다. 따라서 임차인의 보존 관리의무를 다했다면 하자보수에 대한 책임은 없을 것입니다.

- 곰팡이 피해

건물 자체의 구조적인 하자가 아닌 곰팡이 피해일 경우는 일반적으로 실내 환기를 제대로 시키지 않은 임차인의 과실로 곰팡이가 피었다고 봄으로 임차인이 부담해야 합니다. 그러나 주요 설비가 노후되거나 불량등으로 자연마모된 경우라면 임대인이 곰팡이로 인한 도배, 장판등 교체수리 비용을 부담해야 합니다.

- 형광등 등 소모품 교체

형관 등, 샤워기 헤드 교체등과 같은 간단한 소모품을 교체해야 하는 경우에는 임대인의 책임이 아닙니다. 계약서 특약으로 따로 명시하지 않았다면 임차인의 수리의무입니다.

- 옵션시설 고장

옵션으로 있는 냉장고, 세탁기, 에어컨 등의 시설들은 10년이 넘으면 고장 날 확률이 높습니다. 또한 이런 시설들은 주요 시설물이기 때문에 임차인이 사용에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으므로 임대인에게 수선의무가 있습니다. 그러나 건축한 지 몇 년 안 되었는데 내부시설들이 고장이 났다면 임차인의 과실이 있을 수도 있습니다. 그래서 이런 주택을 임차할 때는 특약사항에 옵션 시설에 대한 하자발생 시 부담내용을 명시해 놓는 것이 추후 갈등을 막을 수 있습니다.

마치며

이렇게 전월세 집의 하자유지보수 책임에 대하여 임대인과 임차인의 의무 및 하자 발생 시 유의 사항에 대해 알아보았는데요. 임차인의 과실이 아닌 이유로 임차주택에 파손이 생겼거나 임차인이 관리 의무를 다 했음에도 불구하고 하자가 발생했다면 어떻게 해야 할까요? 그렇습니다. 임차인은 선관주의 의무인 예방조치를 했다는 것을 증명할 수 있는 사진이나 동영상을 남겨 두는 것이 좋으며, 나중에 계약 만료 시 임차인의 책임으로 전가되는 것을 막을 수 있습니다.