전세계약 체결시 유의사항 및 확인사항 : 깡통전세란?

전세계약 전 확인사항을 토대로 마음에 드는 집을 고으셨다면 이제 전세 계약을 하실 테데요. 계약 시에도 중요한 몇 가지 확인사항이 있습니다. 이번엔 계약 전에 이어 전세계약 체결시 꼭 확인하여야 하는 확인사항에 대해 알려드리겠습니다.

목차

 

전세계약 체결일 절차

전세계약은 약속된 계약일에 공인중개사 사무실에서 중개사의 중재에 임차인인 나, 임대인인 집주인(소유주)이 참여하며, 당사자의 약속된 내용을 특약사항에 명시하고 확인합니다.

먼저 중개사가 미리 계약 전 약속된 계약 및 합의사항에 대하여 준비된 계약서와 확인사항을 당사자에게 확인하면서 진행되며 요구나 정정사항이 있을 시 그 자리에서 특약사항의 추가와 수정으로 진행됩니다.

당사자의 합의된 계약서의 준비와 확인이 완료되면, 임차인은 계약금(보증금의 10%)을 중개사의 확인을 거쳐 임대인에게 전달하고 입금증(계약금 영수증)을 받습니다.(은행계좌로의 입금 시에는 거래기록이 남기 때문에 별도의 입금증은 생략할 수 있습니다.)

이후 계약 당사자와 중개사는 계약서에 도장 날인 또는 사인하고 마무리합니다.

마지막으로 중개사가 챙겨주는 계약서와 관련서류를 받으면 계약일의 일정이 끝납니다.

 

전세계약 전 확인 및 유의사항: 무엇을 어떻게 확인하나요?

 

임대인(대리인) 신분 확인

보통, 중개사가 계약 당사자의 신분증을 확인하여 알려주며, 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

• 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인
• 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장ㆍ인감증명서 등을 확인
• 계약금, 보증금을 입금할 때에도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체

 

공인중개사 정상영업 여부 확인

최근 잘못된 중개인과의 전세사기로 어려움을 겪는 분들이 많이 있습니다. 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으며, 계약 전 집을 소개하고 설명하신 분이 공인중개사님인지 중개보조원인지도 알 수 있으니 확인하시기 바랍니다.

• 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인
• 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부 확인

 

[ 부동산중개업 조회]

 

 

주택임대차표준계약서 사용 확인

주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. (국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용)

- 특약 예시 및 확인‧설명서 확인

대부분의 공인중개사님들이 이해하기 쉽게 설명해 주시고, 중요한 특약 및 주의사항도 설명해 주지만 조금 더 안전하게 계약할 수 있도록 본인의 정확한 확인도 필요합니다. 또한, 특약 사항은 임대인과 임차인의 서로 협조가 필요한 부분입니다.

• 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지 또는 잔금일 말소 한다는 특약
• 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다는 특약
• 전세자금 대출 시 적극 협조와 대출 승인이 안될 시 본 계약을 무효로 한다는 특약
• 이전 공과금, 관리비 등의 비용 정산의 특약
• 계약 체결 시 중개대상물 확인‧설명서와 손해배상책임 관련 증서 확인

법무부가 만든 주택임대차표준계약서 작성법: 관리비 세부내역 표기

 

건축물대장 및 등기부등본 확인

계약 전 확인사항에서 다룬 내용이지만 계약일 당시에도 중개사님의 설명과 함께 확인되어야 할 내용이며 이 공적 서류를 근거로 계약서가 작성되므로 꼭 서로 확인하시기 바랍니다.

- '깡통전세'란 무엇인가?

깡통전세는 주택의 매매가격보다 선순위 근저당권(대출등)이나 채권(전세보증금 등)이 더 많아 주택을 팔아도 근저당 및 재권을 돌려줄 수 없는 것을 말합니다.

• ①선순위 근저당권 + ②채권 > ③주택매매가격 = 깡통전세
• ①+②를 모두 더한 금액이 주택 매매가격보다 높으면 깡통전세입니다.
• 따라서, 전세가율 = 전세가격 / 주택매매가격 이 70%를 초과 할시 위험합니다.

- 건축물대장 확인

• 무허가, 불법건축물은 없는지 확인
• 주택용도에 맞게 사용하고 있는지 확인
• 건축물대장에 ‘근린생활시설’이 있다면? 주택이 아닙니다.

[ 건축물대장 열람하기 ]

 

- 등기부등본 확인

• 미등기 부동산 여부, 임대인과 소유자 확인
• 갑구의 가등기‧가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등 확인
• 을구의 선순위 근저당권(대출등)이나 채권(전세보증금 등)의 확인
• 보증금이 순주택가액( = 주택시세-근저당권, 임차권 등 선순위 담보금액 - (가) 압류 등 채권) 대비 적정한지 확인
• 등기소 방문, 인터넷등기소(iros.go.kr), 무인민원발급기에서 확인

 

[ 등기부등본 열람하기 ]

 

임대인 체납세금 확인

임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 전국 세무서에서 임대차 계약서를 지참하여 방문 후 확인이 필요합니다.

• 신청시기: 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차기간 시작일까지
• 신청방법: 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문 → 열람 신청
• 임대인 동의 여부: 임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능(임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하 계약은 동의 필요)

 

마무리

지난번 전세계약 전 확인사항에 이어 오늘은 전세계약 시 확인사항에 대해 알아봤습니다. 전세사기를 예방하고 안전한 임대차 계약을 하기 위해서 오늘 알려드린 전세계약 시 확인사항과 함께 우리 스스로가 준비하고 확인하여 안정적이고 성공적인 전세계약을 하시기 바랍니다.

 

 

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