불법건축물 한방에 이해하기 : 위반건축물의 유형 및 제재 확인방법

우리가 매매나 전세등의 부동산 계약을 할 때 해당 건물의 확인은 아주 필수이며 기본인데요. 이런 건축물이 올바른지에 대해선 중개사의 설명과 함께 본인이 직접 꼭 확인해야 합니다. 그래서 오늘은 불법건축물은 어떤 것인지, 이런 불법건축물의 유형들과 제재는 어떻게 되는지, 위반건축물의 확인방법은 또 어떻게 하는지 한방에 알려드리겠습니다.

목차

 

불법건축행위란?

관련법상 허거권자에게 허가나 신고 없이 부당하게 건축물을 신축, 증축, 용도변경, 대수선, 구조변경하는 모든 건축행위를 말하는데요. 크게 「건축법」상 위반 건축물, 「주차장법」상 위반건축물, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」상 위반건축물로 나뉩니다.

- 「건축법」상 위반건축물 이란?

• 신축 및 증축에서 건폐율이나 용적률 초과, 애초부터 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않은 경우
• 개축 및 재축에서 종전 규모의 범위를 초과하여 건축한 경우
• 대수선의 허가나 신고 없이 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 및 주계단등을 증설, 해체, 변경 및 수선
• 용도변경의 허가나 신고 없이 상위시설군과 하위시설군의 용도를 서로 변경하는 경우

「건축법」상 위반건축물의 유형

건축 위반 유형		* 베란다에 새시로 기둥을 세우고 지붕을 씌운 경우(건축법 제11조,제14조) * 마당에 컨테이너 설치나 건물 옥상에 옥탑방을 만든 경우(건축법 제11조, 제14조) * 현관이나 외부 계단등을 비가림이나 차양울 위해 새시 및 아크릴판으로 씌운 경우
대수선 위반 유형		* 계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(건축법 시행령 제3조의2) * 새로운 출입문이나 창문을 내기위해 건물 내부내력벽이나 외벽을 부수는 경우(건축법 시행령 제3조의2) * 임대 수익을 위해 다가구주택의 가구수나 다세대주택의 세대수를 늘리는 경우(건축법 시행령 제3조의2)
용도변경 위반 유형		* 근린시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우(건축법 제12조) *무도장을 태권도장으로 사용하는 경우 * 고시원 각 호실에 취사시설을 설치한 경우

- 「주차장법」상 위반건축물 이란?

부설주차장을 주차장 외의 용도로 사용한 경우나 부설주차장 본래의 기능을 유지하지 않은 경우를 말합니다.

- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」상 위반건축물 이란?

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 허가를 받거나 신고를 하지 않은 건축, 대수선 및 용도변경 등의 행위를 말합니다. 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 등을 할 수 없습니다

 

불법건축물(위반건축물)의 제재

- 시정명령

원상회복을 명하는 시정명령, 불법건축물이 있는 건물 내 영업허가등 금지, 불법건축물을 강제 철거하는 행정대집행의 행정조치를 받게 됩니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 재산권 행사 및 인·허가상 제약이 따릅니다.

- 이행강제금

자진철거 할때 까지 매년 이행 강제금이 부과되며(연 2회 이내, 체납 시 재산 압류), 임대·매매·대출 등 재산권 행사 시 제한을 받습니다.

「건축법」상 이행강제금	해당 건축물 시가표준액에 위반면적과 부과요율 및 가중률감경률을 곱한 금액
「주차장법」상 이행강제금	해당 지방자치단체 조례로 정한 주차구획 설치비용의 20% 또는 10%의 금액
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」상 이행강제금	위반내용에따른 해당 건축물 시가표준액에 위반며넞ㄱ에 100분의50 이하를 곱한 금액

- 형사처벌

사법기관에 고발조치 되어 관련법에 따라 징역 또는 벌금이 부과될 수 있습니다.

법령	벌칙
「건축법」	3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금
「주차장법」	3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」	3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

 

위반건축물의 확인방법

위반건축물의 확인은 건축물대장, 육안, 관련부서 문의로 확인할수 있을 텐데요. 주로 누구나 쉽게 많이 사용하는 건축물대장으로 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.

- 건축물대장 확인하기

부동산 거래를 위해서 필수로 많이 보는 건축물대장은 정부24 나 세움터 사이트에서 해당 건축물대장을 열람할 수 있습니다. 불법건축물로 적발된 건축물은 해당 건축물대장의 첫페이지 상단에 '위반건축물'이라고 '노란색'으로 표시가 되어 있으며, 어떤 위반인지의 보다 정확한 내용은 해당 건축물대장 변동사항 란에서 확인할 수 있습니다.

건축물대장 열람 바로가기

 

 

또한, 부동산의 거래로 불법건축물을 매수한 사람도 형사처벌을 제외하고 전 건물주와 동일한 제재를 받게 되므로 부동산 거레시 건축물대장의 위반사항을 확인하시고 이에 준한 거래를 하시기 바랍니다.

 

마무리

불법건축물은 우리의 일조권을 제한하거나 도시미관을 저해하고, 화재나 사고에 위험하며 안전에 취약하여 우리와 이웃에 피해를 주거나 도시 안전을 저해합니다.

오늘은 불법건축물의 이해와 위반건축물의 유형, 행정 조치 및 처벌, 위반건축물의 확인방법에 대하여 알아보았는데요. 부동산 거래에서 반드시 확인·설명이 필요한 사항인 만큼 중개사와 매도인 또는 임대인에게 사실 확인을 받으시고 거래 관련 서류에 꼭 내용을 기재하여 후에 당사자들 모두에게 불이익이 없도록 해야 하겠습니다.