전세계약 체결후 유의사항 및 확인사항 : 잔금지급시 대항력 우선변제권

전세사기의 피해를 예방하기 위하여 전세계약의 확인사항에 대해 3단계로 포스팅을 하고 있는데요 오늘은 지난 포스팅인 전세계약 전, 체결 시에 이어서 전세계약의 마지막인 계약 체결 후 확인사항에 대해 알아보겠습니다.

목차

 

주택임대차 신고 및 확정일자 신청

지난 포스팅에서 확인사항을 바탕으로 전세 계약을 했으니 임대차 신고와 확정일자를 받아야 합니다. 우리가 흔히 알고 있듯이 확정일자는 주민센터에서 하면 되며, 시간이 여의치 않으면 인터넷등기소에서 온라인으로 할 수 있습니다. 그러나 인터넷등기소는 임대차신고를 별도로 진행해야 됩니다.

그래서 주택임대차신고와 같이 진행하시려면 우리가 알고있는 주민센터를 방문하여 둘 다 진행할 수 있으며 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고시 같이 진행하실 수도 있습니다.

• 관련법 「부동산거래신고법」 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다.
• 임대차 신고 시 확정일자 자동부여 처리가 되려면 임대차 계약서를 제출하면 되고, 원본과 사본을 구분하지 않습니다.
• 임대차 신고 전 확정일자 신청을 먼저 한 경우에는 별도로 임대차 신고를 해야 합니다.

[ 임대차신고 바로가기 ]

 

잔금 지급 시 확인사항

이제 잔금날 잔금지급인데요. 이사짐 포장과 동시에 오전 10시~11시쯤 중개 사무소에서 공인중개사 진행으로 임대인(집주인)과 함께 확인합니다.(하루나 이틀 전 확인차 중개사님께서 연락을 주십니다)

예전엔 잔금을 현금으로 준비하시는 경우가 있었지만 금액이 상당하거나 휴일인 경우는 준비에 어려움이 있어 요즘은 계좌이체로 하는경우가 대부분입니다.

계좌이체의 경우 해당 계좌의 '이체한도'를 은행에 체크하시어 한도를 미리 2~3일 전에 늘려 놓으시기 바랍니다. 계좌이체는 이체내역이 남기 때문에 증빙서류(영수증)도 필요 없습니다. 한편, 대출을 받았다면 오전 9~10시 사이에 처리가 되며 계약 당사자인 임대인 계좌로 입금됩니다. 만약 입금이 늦어진다거나 그런 것이 우려된다면 은행 담당 직원에게 미리 상황을 말씀드리고 실행을 요청하면 됩니다.

- 권리관계 변동 확인

잔금일 당일 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 중개사님께서 미리 준비하여 설명해 주시며, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

• 등기부등본(을구)의 근저당등 권리변동사항 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금합니다.

이사 후 확인사항 전세보증금은 나의 전재산과 다름없습니다. 나중에 뭐가 잘못되었든 보증금을 못 돌려받을 수 있는 경우를 생각하여 내 보증금을 지키기 위해서 몇 가지 임차인의 입장에서 최소한의 법적인 장치는 해놓아야 합니다.

- 전입신고

전입신고는 주민의 의무이기도 하지만 나의 대항력을 갖추는 수단이며 신고 방법은 두 가지로 주민센터 방문과 정부 24 사이트로 신고하는 방법이 있습니다. 대항력을 갖추기 위한 조건은 점유(이사)와 전입신고 이므로 이사 당일에 꼭 전입신고를 하시기 바랍니다.

• 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일(0시)에 대항력이 발생합니다.
• 신고방법: 주민센터 방문 신고 또는 정부 24(www.gov.kr)에서 온라인 신고 정부 24

[ 전입신고 하러 가기 ]

 

대항력이란?

주택임대차보호법에서 대항력이란 매매나 경매로 임대인이 변경될지라도, 변경된 주인을 상대로 본인의 임대차 내용을 주장하는 권리를 말하는데요. 대항력을 갖춘 임차인은 임대차 계약의 내용을 그대로 주장할 수 있다는 것입니다.

• 대항력 발생 조건 =  점유(이사) + 전입신고

우선변제권이란?

임차주택이 집주인의 세금체납이나 경매등으로 매각될 경우 임차주택의 낙찰금에서 본인의 보증금을 일반 채권 보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 우선변제권을 갖추는 조건은 앞서 언급한 대항력에 확정일자까지 받으면 됩니다. 그러나 우선순위, 즉 누가 먼저 인가?라는 날자가 중요하므로 확정일자가 다른 채권보다 늦으면 후순위로 먼저 변제받을 수 없습니다. 그래서 앞선 '전세계약 체결 시 확인사항' 포스팅에서 말했듯이 계약 체결한 날 확정일자를 꼭 받아놓으시기 바랍니다.

• 우선변제권 발생 조건 = 점유(이사) + 전입신고 + 확정일자

전세계약 체결시 유의사항 및 확인사항 : 깡통전세란?

 

전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증금 미반환의 위험을 해소하기 위해 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지는 보험 상품에 가입하여야 보다 안전합니다.

• 보증기관 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등
• '전세계약 전 확인사항'에서 가입여부를 참고하여 먼저 확인하셨다면 쉽게 가입하실 수 있으실 겁니다.

전세계약 전 확인 및 유의사항: 무엇을 어떻게 확인하나요?

 

마무리

지금까지 전세계약의 확인사항에 대하여 계약 전, 체결 시, 체결 후의 3단계로 알아보았습니다. 전세계약에 있어서 무엇보다도 중요한 건 전재산인 보증금을 지키는 것이 중요한 만큼, 전세 사기 피해를 예방하기 위해서 전세계약 유의사항 및 확인사항을 꼼꼼히 체크해 보시고 성공적인 전세계약을 하시기 바랍니다.

 

 

 

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